창원지방법원 2025타경611. 경상남도 함양군 함양읍 용평리 900-7 토지와 2층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층에 소매점(성불불교사, 일부 방)·다가구주택 101호·주차장, 2층에 다가구주택 201호·202호·203호·205호가 확인됩니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 1층 77.58㎡의 공부상 이용상황은 소매점이나 현황 일부는 방입니다.
등기상 말소기준은 2005년 함양농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 김명순·송명자의 전세권과 소금자·황현조의 근저당, 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건은 여러 호실을 가진 다가구·근린 혼합형이고, 실제 점유관계도 여러 건이라 등기만 보고 권리분석을 끝내기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 함양읍 용평리 900-7 · 경상남도 함양군 함양읍 용평4길 24 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점·일부 방·다가구주택 101호·주차장 · 2층 다가구주택 201호·202호·203호·205호 |
| 토지 | 대 317.0㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 황윤숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 655,951,980원 / 655,951,980원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명순 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하다
말소기준은 2005.01.14. 을구 1번 함양농업협동조합 근저당권입니다. 현재 남아 있는 김명순 전세권, 송명자 전세권, 소금자·황현조 근저당권과 강제경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 남춘환·배정순·이세화·김영진 전세권과 근로복지공단진주지사 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 6건 중 2건은 대항력 미상
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영희 | 201호 | 40,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미정 |
| 황정숙 | 202호 · 주거 | 70,000,000원 | 2007.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이지안 | 205호 · 주거 | 40,000,000원 | 2016.07.11 | 2026.01.21 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 송명자 | - | - | 2023.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박창진 | - | - | 2012.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 조사된 | 주거 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미정 |
황정숙·이지안·송명자·박창진은 확인된 전입일이 모두 2005.01.14. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 정영희와 ‘조사된’ 점유자는 전입일이 확인되지 않아 같은 결론을 적용할 수 없습니다. 특히 정영희는 40,000,000원 보증금과 2026.01.26. 배당요구가 확인되므로, 전입시점 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 655,951,980원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,959,520원 |
| 1. 근저당 · 함양농업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김명순 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 전세권 · 송명자 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 근저당 · 소금자 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 전세권 변경 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 김명순 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 7. 근저당 · 황현조 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,992,460원 |
현재 회차 계산에서는 채권자 총 청구 610,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 36,992,460원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 배당모형상 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유관계가 있어 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함양읍행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·주택과 북동측 함양시장이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 도로 폭·포장상태 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물이며 사용승인일은 2005.01.12입니다. 외벽은 화강석·적벽돌·드라이비트·페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
- 이용상태. 1층은 소매점(성불불교사, 일부 방)·다가구주택 101호·주차장, 2층은 201호·202호·203호·205호 다가구주택입니다.
- 토지. 317.0㎡ 대지, 주상용·평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 574,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서에는 1층 77.58㎡의 공부상 소매점 부분 중 현황 일부가 방이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정영희 전입일 확인. 201호, 보증금 40,000,000원, 2026.01.26. 배당요구가 확인되지만 전입신고일은 미상입니다.
- 미상 주거 점유 확인. ‘조사된’ 주거 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 열어둬야 합니다.
- 호실별 점유 대조. 101호·201호·202호·203호·205호 및 1층 소매점·방 부분의 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함돼 있으므로 매각목록과 감정평가 내역을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 최저가 655,951,980원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “점유상 안전”은 다르다
이 사건의 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2005.01.14. 함양농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 현존 전세권·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당모형도 매수인 인수 0원을 계산합니다. 하지만 다가구·소매점이 섞인 건물에 임차·점유 관계가 6건 존재하고, 그중 2건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기부만 보면 단순하지만 실제 입찰 판단에서는 정영희 201호와 미상 주거 점유자의 전입·보증금·점유관계를 확정하는 것이 핵심입니다. 시세 자료도 없어 신건 최저가 자체의 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
