부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 깨끗한 권리 물건이 아닙니다. 핵심은 임차보증금 255,000,000원입니다. 최선아 임차인은 대항력과 우선변제권을 가진 임차권자로 확인되며, 현재 회차에서는 배당으로 처리되지만 유찰 후 가격만 보고 접근하면 실질취득 부담을 놓칠 수 있습니다.

감정가 / 최저가

276,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

255,000,000원

최선아 임차권

매수인 인수

0원

현재 회차 기준

핵심지표

대항력 有

우선변제권 행사

서울남부지방법원 2025타경11946. 서울 강서구 화곡동 라움하우징 401호는 2020년 준공된 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자는 김정호이며 2020년 거래가액 255,000,000원으로 취득했습니다. 하지만 등기상 가장 중요한 권리는 을구 3번 주택임차권 최선아입니다.

임차인은 2020년 8월 21일 전입·점유했고 2020년 10월 26일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 255,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다만 현재 회차에서는 매각대금에서 우선배당되는 구조라 매수인 직접 인수액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경11946 (강제경매)
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 166-15 라움하우징 제4층 제401호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 29.9㎡
소유자	김정호 (2020.07.09 매매, 거래가액 255,000,000원)
감정가 / 최저가	276,000,000원 / 276,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 255,000,000원
매각기일	2026.10.16

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 갑구 4번 압류(국, 2023.05.23)입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 최선아 임차권은 말소기준권리 이전 임대차 관계로 대항력 있는 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.55억

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제
최선아	주거(임차권등기)	255,000,000원	有	有

⚠️ 실질취득 기준 확인 현재 신건 276,000,000원에서는 임차보증금이 배당으로 처리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰 시 낙찰가 하락과 함께 임차인 미배당액이 발생할 수 있어 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,664,000원
임차인 최선아 보증금	255,000,000원	255,000,000원
주택도시보증공사 가압류	20,000,000원	16,336,000원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 시나리오

유찰 시 임차인 미배당 위험으로 실질취득 부담이 증가할 수 있습니다.

✅ 권리 관점 현재 회차에서는 임차보증금이 우선배당되어 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 가격 관점 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 위험합니다. 대항력 임차인의 보증금 2.55억을 기준으로 유찰 이후 실질취득 부담을 반드시 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 공원, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스승강장이 소재합니다.
건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물, 사용승인일 2020.04.10입니다.
주의사항. 승강기 운행금지 안내문이 부착되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 최선아 임차인의 대항력·우선변제권을 기준으로 배당 가능성을 확인해야 합니다.
유찰 전략. 유찰 후에는 매각가와 임차보증금 미배당 가능성을 함께 계산해야 합니다.
특별매각조건. 채권자는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낮은 가격보다 임차권 계산이 먼저”

이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 배당으로 정리되지만, 유찰 후 가격만 내려간다고 좋은 물건이 되는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원을 기준으로 실질취득 가능성을 계산해야 합니다.

부동산강제경매

보증금 2.55억 임차권의 함정 — 화곡동 라움하우징 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 2.55억

③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 가격보다 임차권 계산이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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