창원지방법원 2025타경612. 경상남도 거창군 거창읍 정장리 792 소재 건물 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대이지만 감정평가 이용상태는 ‘단독주택’으로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 권현영이고, 2018.03.12 소유권보존과 같은 날 거창농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 국 압류·거창축산업협동조합 가압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서는 “본건은 건물만 매각”이라고 명시하고, 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하다고 적고 있습니다. 등기권리가 소멸하더라도 건물이 서 있는 토지에 대한 사용권 문제가 별도로 남을 수 있으므로, 이 부분이 사건의 권리분석 난도를 크게 높입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 정장리 792 · 경상남도 거창군 거창읍 정장2길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 · 사용승인일 2018.02.08 |
| 소유자 | 권현영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 207,527,200원 / 207,527,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영자 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 토지 정보 | 197㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 103,700원/㎡ |
| 매각 범위 핵심 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 토지 사용권은 별도 확인
말소기준은 2018.03.12 거창농업협동조합 근저당권입니다. 2024.03.06 국의 압류, 2025.04.28 거창축산업협동조합의 24,495,017원 가압류, 2025.12.31 현재 사건의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.08.08 경남신용보증재단의 12,916,678원 가압류는 2026.09.28 해제를 원인으로 2026.09.29 이미 말소됐습니다.
또한 김영자가 신청한 앞선 2025타경583 강제경매개시결정은 2025.11.24 각하됐고, 해당 등기는 2025.12.30 말소됐습니다. 이어 현재 사건인 2025타경612 강제경매개시결정이 2025.12.30 이뤄져 2025.12.31 등기됐습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인 자료는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항표는 “임대관계는 미상”이라고 기재하고 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기보다는, 실제 점유자와 임대차관계가 존재하는지 현장 및 집행기록에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 전체 감정가 207,527,200원이나 최저매각가 207,527,200원이 주변 시세 대비 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 현재 회차의 배당계산상 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 207,527,200원이지만, 이것만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,527,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,705,381원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 거창축산업협동조합 | 24,495,017원 | 24,495,017원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영자 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,326,802원 |
현재 회차에서는 배당계산 대상 채권 164,495,017원이 전액 배당되고 소유자 잔여 39,326,802원이 계산됩니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 등기부에는 2024.03.06 국의 압류가 존재하므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,527,200원 | 164,495,017원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 166,021,760원 | 162,897,455원 | 1,597,562원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,817,408원 | 130,157,964원 | 34,337,053원 | 0원 |
⑤ 제시외 건물 — 모두 매각에 포함
매각물건명세서에는 공부상 등재되어 있지 않은 제시외 건물 4개가 존재하며 모두 매각에 포함된다고 기재돼 있습니다.
| 구분 | 용도·위치 | 구조 | 면적 |
|---|---|---|---|
| 1-1 | 창고 · 지하층 소재 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 | 약 68.6㎡ |
| 1-2 | 창고 · 지하층 소재 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 | 약 38.4㎡ |
| 1-3 | 주택 · 2층 소재 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 | 약 65.7㎡ |
| 1-4 | 차양 · 1층 소재 | 경량철골조 판넬지붕 단층 | 약 34.6㎡ |
감정평가 요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 나타나지만, 매각물건명세서는 위 제시외 건물들이 공부상 등재되어 있지 않다고 별도로 밝히고 있습니다. 따라서 본체 건물뿐 아니라 제시외 건물의 현황과 토지 이용관계까지 함께 확인해야 합니다.
⑥ 토지·이용상태 메모 (토지는 매각 대상에서 제외)
- 토지. 정장리 792 토지는 면적 197㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘단독’, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 개발촉진지구·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.
- 공시지가. 103,700원/㎡로 기재돼 있습니다. 다만 현재 경매는 토지와 건물 일괄매각이 아니라 건물만 매각입니다.
- 건물상태. 외벽은 적벽돌치장, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·보일러 난방설비가 있습니다.
- 공부·위반. 감정 요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 명세서가 성립 여부를 불분명하다고 명시하므로, 토지와 건물의 소유관계 및 성립요건을 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 건물만 매각. 토지 197㎡는 매각 범위에 포함되지 않는다는 점을 가격 판단과 향후 사용계획에 반드시 반영해야 합니다.
- 제시외 건물. 창고·주택·차양 등 공부상 미등재 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 위치·상태·이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없어 207,527,200원이 시세 대비 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 특히 토지가 제외된 건물 매각이라는 조건을 별도로 반영해야 합니다.
- 배당 변동. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 국의 압류도 등기돼 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각대상 범위를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지 사용권
이 사건의 등기 흐름만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.03.12 거창농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
그러나 결론을 좌우하는 요소는 따로 있습니다. 토지는 팔지 않고 건물만 매각하며, 명세서 스스로 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적고 있습니다. 여기에 임대관계도 미상이고, 공부상 미등재 제시외 건물까지 매각에 포함됩니다. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 가격 메리트 역시 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 단순한 ‘등기 인수 0원’ 유형이 아니라, 토지 사용권과 점유관계를 먼저 확정해야 하는 권리확인형 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
