83,300,000원
대전지방법원 2025타경684. 당진시 읍내동 계성안신빌라 나동 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 5층 건물의 4층 물건입니다. 감정가는 170,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 83,300,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 49%지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 전세권 및 대항 임차인의 미배당 보증금입니다.
임차인 양한나는 2017.06.22. 전입했고, 2017.06.23. 건물 전부에 전세금 103,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 말소기준인 2022.09.27. 페퍼저축은행 가압류보다 앞서며, 매각물건명세서 비고에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 따라서 최저가 83,300,000원만으로 취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 304-139 4층 402호 도로명: 충청남도 당진시 계성3길 44-26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 등으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김영일 (2015.10.06. 거래가 172,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양한나 / 103,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 공동주택 규모 | 계성안신빌라나동 · 8세대 · 2014.12.30. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
2015년에 설정됐던 당진우리신용협동조합 근저당 2건과 농협은행 근저당, 2016년 현대캐피탈 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.09.27. 페퍼저축은행 가압류입니다. 그보다 뒤의 미래에셋생명보험 가압류, 당진시·국민건강보험공단· 보령시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 | 현 회차 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 양한나 배당요구 2025.06.24. | 건물 전부 2017.06.22. | 103,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 필요 승계 아님 전세권 설정 2017.06.23. · 실제 임차인 1명 | 21,599,400원 |
양한나는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 조사됐습니다. 전세권자, 임차인, 경매신청채권자가 모두 양한나로 일치합니다. 별도 경고사항에는 등기부상 권리자·관계인과 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로, 이를 실제 가장임차인으로 단정할 수는 없지만 계약서·보증금 지급내역·점유현황은 반드시 대조해야 합니다.
③ 실질취득가 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
낙찰가 83,300,000원 + 보증금 미배당 잔액 (103,000,000원 − 81,400,600원) = 104,899,400원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 배당액도 줄고 매수인이 인수할 보증금 잔액은 늘어납니다. 그래서 실질취득비용은 최저가처럼 83,300,000원에서 58,310,000원, 40,817,000원으로 급락하지 않고 계속 약 104,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 임차인 예상배당 | 보증금 미배당 잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 21,599,400원 | 104,899,400원 |
| 3회 유찰 시 34% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 46,139,580원 | 104,449,580원 |
| 4회 유찰 시 24% | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 63,317,706원 | 104,134,706원 |
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 | - |
| 1. 전세권 · 양한나 | 103,000,000원 | 81,400,600원 | 21,599,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 15,301,714원 | 0원 | 15,301,714원 |
| 3. 가압류 · 미래에셋생명보험 주식회사 | 10,222,594원 | 0원 | 10,222,594원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권 미배당은 47,123,708원입니다. 이 가운데 매수인 인수 판단의 핵심은 대항 임차인 양한나의 보증금 미배당 잔액 21,599,400원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당액과 임차보증금 잔액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
감정가 170,000,000원과 비교하면 현 회차 실질취득 104,899,400원은 낮아 보입니다. 하지만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않았고, 공동주택 규모도 8세대에 불과합니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
해당 공동주택의 경매 통계는 평균 유찰 2.0회이며, 확인된 낙찰률과 최근 낙찰금액은 없습니다. 현재가 이미 평균 유찰 횟수에 도달했어도 실질취득비용은 보증금 영향으로 약 104,000,000원대에 고정되므로, 추가 유찰 자체가 큰 가격 개선으로 이어지지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 당진시 읍내동 호서중학교 서측 인근으로, 단독주택·공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 완경사지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 단지 외곽으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 하수처리구역입니다. 공시지가는 640,400원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 부재와 비협조로 내부는 탐문조사와 평가자료 등을 참고했으므로 실제 구조·이용·관리상태를 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대로, 거래 표본이 충분한 대단지 공동주택보다 매도기간과 적정가격 판단의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 재계산. 낙찰가에 양한나 보증금의 실제 미배당 잔액을 더해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 양한나가 전세권자·임차인·경매신청채권자로 일치하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 대항 임차인의 보증금 잔액이 해결되지 않으면 인도와 명도 협의가 지연될 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 내부 미확인 물건이므로 누수·결로·수선 상태와 실제 구조를 현장에서 점검해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비와 관리주체를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 계성안신빌라나동과 인근 유사 다세대의 실제 거래·매물 가격을 조사해 실질취득 104,899,400원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 배당관계와 임대차 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,330만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 170,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 83,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 103,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 예상배당으로도 21,599,400원이 남습니다. 이를 더한 현 회차 실질취득은 104,899,400원입니다.
추가 유찰이 되면 낙찰가는 크게 낮아져도 인수 잔액이 늘기 때문에 실질취득은 104,449,580원, 104,134,706원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 세금 우선배당, 임대차 실체와 점유, 8세대 다세대의 환금성, 실거래 확인 부족까지 검증해야 합니다. 결론은 권리 인수형·가격 확인형입니다. 최저가가 아니라 배당 후 보증금 잔액을 포함한 총취득비용으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
