서울남부지방법원 2025타경12283. 금천구 독산동 ‘더시크릿독산’ 제7층 제704호, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리구조의 핵심은 2024년 12월 11일 서울신용보증재단 가압류가 말소기준권리인 반면, 임차인 이재홍의 전입·점유는 2021년 12월 17일, 확정일자는 2021년 11월 16일이라는 점입니다. 즉 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖추고 배당요구도 한 상태라, 일반적인 계산이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
하지만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 현재 최저가 277,000,000원 기준으로 일반 배당계산상 임차인 미배당액은 6,678,000원이지만, 이 조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제7층 제704호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 범안로12가길 28-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 9층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김경란 · 2021.12.24. 소유권이전 접수 (원인 2021.10.05. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 특약으로 인수 차단
등기부상 2021년 11월 8일 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2021년 12월 17일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2024.12.11. 서울신용보증재단 가압류 50,000,000원입니다. 이후 삼성카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계는 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재홍 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 279,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이재홍은 보증기관의 중복 신고가 아니라 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다. 전입·점유, 확정일자, 배당요구가 모두 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 이재홍 보증금 | 279,000,000원 | 272,322,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 34,607,081원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 미배당 잔액은 6,678,000원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·건물. 2021년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물의 7층 704호이며, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 두산초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로·설비. 남서측 및 남동측 포장도로와 접하고, 위생·급배수·승강기·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당 사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 주택임차권의 말소가 언제·어떤 방식으로 처리되는지 매각물건명세서와 법원 기록을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.12.24. 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 법적 효과를 별도로 확인하세요.
- 배당표 변동. 현재 계산은 매각가 277,000,000원을 전제로 하며 실제 집행비용·세금 등에 따라 임차인 배당액과 룰상 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 인수액 0원이라는 권리상 장점과 277,000,000원의 응찰가격 적정성은 별개의 문제로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인보다 중요한 것은 특별매각조건”
이 사건을 등기 순서만 보고 판단하면 보증금 279,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재해 매수인 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 277,000,000원에서 일반 배당계산을 하면 임차인에게 272,322,000원이 배당되고 6,678,000원이 남습니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 현재 회차 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시 일반 계산상 미배당액은 61,302,400원, 2회 유찰 시 105,001,920원까지 늘어나지만, 같은 특약이 유지·이행된다면 실질 인수는 역시 0원입니다.
따라서 이 물건의 권리분석 핵심은 ‘대항력 임차인이 있느냐’가 아니라 그 임차인의 미배당 보증금이 특별매각조건으로 실제 차단되는지입니다. 권리 쪽은 조건부로 정리돼 있지만, 현재 신건 실질취득액은 277,000,000원 그대로이므로 가격 판단은 별도로 냉정하게 해야 합니다.
