서울남부지방법원 2025타경13430. 강서구 화곡동 미리내오피스텔 9층 905호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 김민준으로, 2019년 김원유 명의로 거래가액 133,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2020년 개명에 따른 명의인 표시 변경이 이뤄졌습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 담보권이 아니라 2019년부터 시작된 구지윤의 임차관계와 2023년 등기된 주택임차권입니다.
구지윤은 2019.04.12 임대차계약을 체결하고 2019.04.23 확정일자를 받았으며, 2019.05.24 점유를 시작해 2019.05.27 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2021.05.18 보증금 6,500,000원을 증액해 총 보증금은 136,500,000원이 됐고, 2023.06.23 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준으로 제시된 2025.11.26 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권이라는 점 자체는 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제9층 제905호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 9층 건물 내 제9층 제905호 |
| 소유자 | 김민준 · 2019.06.24 소유권 이전등기(거래가액 133,000,000원) · 2020.12.21 개명 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.11.26 강제경매개시결정입니다. 구지윤의 임대차계약·확정일자·점유·전입은 그보다 약 6년 앞서고, 2023.06.23에는 보증금 136,500,000원의 주택임차권까지 등기됐습니다. 따라서 특별조건이 없다면 매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않는 구간에서 미배당 보증금의 매수인 승계 여부가 핵심 위험이 됩니다.
② 임차인·회차별 승계 — 원칙상 위험, 특별조건으로 실질 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구지윤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 136,500,000원 | 2019.05.27 / 2019.04.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
구지윤은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사 대상입니다. 현재 최저가 202,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외하고도 임차인 보증금 136,500,000원이 전액 배당되므로 애초에 임차보증금 미배당분이 발생하지 않습니다. 그러나 유찰로 매각가가 내려가면 원칙적으로는 미배당 보증금이 생길 수 있고, 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구간에서는 일반적으로 매수인의 실질부담이 보증금 수준으로 수렴하는 구조가 됩니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 잔액 반환청구가 차단되는 예외입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 임차보증금 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 202,000,000원 | 61,872,000원 | 74,628,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 161,600,000원 | 22,037,600원 | 114,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,280,000원 | 0원 | 136,500,000원 | 실질 0원 룰상 9,829,920원 |
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 구지윤 보증금 | 136,500,000원 | 136,500,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 136,500,000원 | 61,872,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 202,000,000원에서는 임차인 보증금 136,500,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 61,872,000원을 배당받아 74,628,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동 주민센터 남서측 인근으로, 주위에는 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물의 제9층 제905호입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 서측과 남측으로 세로(가)에 각각 접합니다. 토지면적은 190.1㎡, 공시지가는 6,212,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 토지이용계획에 포함돼 있습니다.
- 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 시점 확인. 계약 2019.04.12, 확정일자 2019.04.23, 점유 2019.05.24, 전입 2019.05.27, 임차권등기 2023.06.23의 선후관계를 원문과 대조하세요.
- 현재 회차 배당 구조. 202,000,000원 가정에서는 구지윤 보증금 136,500,000원이 전액 배당되고 주택도시보증공사는 61,872,000원을 배당받습니다.
- 유찰 시 승계 계산. 2회 유찰 129,280,000원 구간에서는 계산상 임차보증금 9,829,920원의 승계가 잡히지만, 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 용도 확인. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정하지 말고 오피스텔 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “대항력 有 ≠ 반드시 인수”
이 물건은 겉으로만 보면 부담이 큰 선순위 임차권 물건입니다. 구지윤의 보증금은 136,500,000원이고, 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 모두 빠르며 임차권등기까지 존재합니다. 하지만 이번 경매에는 결정적인 예외가 붙습니다. 채권자가 미배당 보증금 잔액에 대한 매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다.
현재 회차 202,000,000원에서는 임차인 보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수는 원래도 0원입니다. 더 중요한 것은 유찰로 가격이 내려가는 경우입니다. 2회 유찰 시 계산상 9,829,920원의 임차보증금 승계가 발생하지만, 특별조건을 반영하면 그 인수도 실질 0원입니다. 따라서 이 사건의 권리분석 결론은 “선순위 임차권 존재, 그러나 특별매각조건으로 실질 인수 0원”입니다. 다만 그 결론의 전제는 입찰 시점에도 해당 특별조건이 동일하게 유지되고 실제 임차권 말소까지 이행되는 것입니다.
