서울남부지방법원 2025타경13488. 강서구 화곡동 르네빌 301호, 전용 20.24㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 인수형”이 아닙니다. 이재승의 임차보증금 267,000,000원은 전입 2022.01.10., 확정일자 2021.12.27.로 말소기준인 2024.05.03. 압류보다 앞서고, 임차권등기도 2023.10.13. 마쳐져 있어 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다.
신건 217,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,838,000원을 제외한 213,162,000원이 임차보증금에 우선 배당되고, 부족분은 53,838,000원입니다. 보통이라면 이 부족액을 매수인이 떠안아 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이재승 임차권과 관련한 실질 인수액은 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제3층 제301호 · 서울특별시 강서구 초록마을로30길 20 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 20.24㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2021.08.12 |
| 소유자 | 조영찬 · 2021.11.24. 매매 · 거래가액 267,000,000원 · 2022.01.10. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 특별매각조건이 핵심
② 임차·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재승 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.10 확정 2021.12.27 | 267,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| BATSAIKHAN ENKHTSETSTSEG | 미상 | 2024.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JAMSRANSUREN BYAMBASUREN | 미상 | 2025.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 이재승의 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 53,838,000원이지만, 특별매각조건상 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
현황조사상 추가 전입자는 BATSAIKHAN ENKHTSETSTSEG과 JAMSRANSUREN BYAMBASUREN입니다. 전입일은 각각 2024.08.23., 2025.09.01.로 말소기준인 2024.05.03.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 두 사람의 보증금은 확인되지 않았으므로 점유·명도 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 특별매각조건 반영 후 실질취득 217,000,000원
르네빌의 동일 면적 20.24㎡ 거래 표본은 2건이며, 2021.11. 3층과 2022.01. 2층이 모두 267,000,000원에 거래됐습니다. 시세 지표상 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 267,000,000원으로 잡혀 있고, 최저매각가 217,000,000원은 이 기준의 81.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 20.24㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 2021.11 | 20.24㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 평균 | 20.24㎡ | 2건 | 267,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 이재승 보증금(우선변제) | 267,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이재승 보증금의 부족분은 53,838,000원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 대상이나, 이번 사건은 특별매각조건에 따라 채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 제반 교통 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호이며, 사용승인일은 2021.08.12.입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 르네빌은 10세대입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,018,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 212.0㎡이며 완경사지대 내 비교적 평탄하게 조성된 장방형 토지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이재승 보증금 미배당액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함돼 있는지 최종 명세서를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 특별매각조건이 적용되면 실질취득은 217,000,000원입니다. 조건이 적용되지 않는 일반 인수형으로 보면 룰상 미배당액 53,838,000원이 추가됩니다.
- 추가 전입자 확인. BATSAIKHAN ENKHTSETSTSEG, JAMSRANSUREN BYAMBASUREN은 대항력은 없지만 보증금과 구체적 점유관계가 확인되지 않았으므로 명도 현황을 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기부 원본과 매각물건명세서에서 현재 효력과 말소 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 가격 비교에 잡히는 동일 면적 거래는 267,000,000원짜리 2건이므로 현재 시세 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이번 매각조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 267,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 최저가 217,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차 기준 미배당액도 53,838,000원입니다. 하지만 이번 사건에는 그 부족분에 대해 채권자가 매수인에게 반환청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 217,000,000원입니다.
가격지표상으로는 267,000,000원 대비 81.3%이지만, 확인되는 거래는 2021.11.과 2022.01.의 2건뿐입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “최저가가 낮다”가 아니라, 특별매각조건의 효력이 확실한지 확인하고, 제한된 시세 표본을 감안해 현재 가치를 따로 검증하는 것입니다. 권리상 위험은 조건부로 크게 완화됐지만, 그 조건 확인 자체가 입찰의 첫 번째 체크포인트입니다.
