창원지방법원 2025타경10352. 거창읍 대동리 126-20 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 근린시설 + 토지 물건입니다. 감정평가상 1·2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용 중이며, 1층은 공부상 ‘1종근린생활시설(소매점)’이나 현황은 사무실입니다. 소유자는 김무중이고, 남거창농업협동조합이 2012년 설정한 채권최고액 700,000,000원의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.
권리구조만 보면 기준은 명확합니다. 과거 1999년 볼보건설기계코리아주식회사 근저당권은 2012.04.17. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2012.01.18. 남거창농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사대명디앤씨 전세권 100,000,000원, 대명건설주식회사 전세권 50,000,000원, 경매개시결정과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 대동리 126-20 · 경상남도 거창군 거창읍 동동5길 14-8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1,2층 사무실 · 3층 주택 |
| 토지 | 대 241.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김무중 |
| 감정가 / 최저가 | 366,448,800원 / 366,448,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남거창농업협동조합 / 609,229,120원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 뒤 권리는 모두 소멸형
특히 현재 회차 배당 시나리오에서는 남거창농업협동조합 근저당권도 전액 변제되지 않고, 뒤의 전세권 2건에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그러나 두 전세권 모두 말소기준 이후 설정된 권리이므로 미배당 자체가 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 8명, 모두 대항력 없음
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 경동소방 | 66.000㎡ | 2017.04.17 | 50,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 대명디앤씨 | 60.000㎡ | 2023.09.11 | 100,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강신곤 | 25.0000㎡ | 2021.08.11 | 10,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)경동기계설비 | 64.5000㎡ | 2018.02.28 | 50,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 경동전기주식회사 | 49.5000㎡ | 2016.06.16 | 50,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 백주영 | 64.8000㎡ | 2012.05.15 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)신라건설 | 60.0000㎡ | 2020.03.13 | 50,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 대명건설 주식회사 | 60.0000㎡ | 2016.07.13 | 50,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 당사자는 8명이며 보증기관 대위·승계 신고는 포함돼 있지 않습니다. 모두 2012.01.18. 이후 전입해 대항력이 없으므로 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 주식회사 경동소방은 2026.01.20. 배당요구를 했습니다.
③ 회차별 가격·미배당 — 부족액은 커져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 366,448,800원 | 360,518,517원 | 489,481,483원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 293,159,040원 | 288,254,813원 | 561,745,187원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 234,527,232원 | 230,443,851원 | 619,556,149원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자 미배당액은 489,481,483원에서 561,745,187원, 619,556,149원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이지 낙찰자의 추가 취득비용이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 366,448,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,930,283원 |
| 2. 근저당권 · 남거창농업협동조합 | 700,000,000원 | 360,518,517원 |
| 3. 전세권 · 주식회사대명디앤씨 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 대명건설주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구기준액 850,000,000원 중 360,518,517원이 배당되고 489,481,483원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1·2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 1층 공부상 용도는 1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 사무실입니다.
- 주위환경. 거창중학교 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설·소규모공장·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 241.0㎡ 대지, 주상용·평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 459,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·조례로정한지역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 실제 임차·점유자 8명의 현재 점유 여부와 각 층·구획을 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 전세권 범위. 주식회사대명디앤씨 전세권은 1층 북쪽 약60㎡, 대명건설주식회사 전세권은 2층 북쪽 약60㎡입니다. 등기상 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 경계 확인. 본건 토지 지상에 인접필지 대동리 126-31번지 건물 일부가 소재하므로 토지 경계와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 실제 매각 포함 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 489,481,483원은 채권자 부족액입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검토. 감정가와 최저가가 동일한 신건이므로 권리 안전성과 별개로 실제 이용수익·현장상태·토지와 건물 활용성을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “현장 단순”은 다른 이야기
이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2012.01.18. 남거창농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 전세권 2건과 압류·경매개시결정은 소멸합니다. 확인된 임차·점유자 8명도 모두 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현장은 권리표보다 복잡합니다. 여러 법인과 개인이 서로 다른 면적을 점유하고 있고, 본건 토지에는 인접필지 대동리 126-31 건물 일부도 소재합니다. 게다가 1·2층 사무실과 3층 주택이 결합된 이용상태입니다. 따라서 이 물건은 권리 승계 위험보다 점유·경계·활용성 확인이 승부처입니다. 권리는 소멸형이지만, 신건 366,448,800원에 응찰하기 전에는 현장확인이 먼저입니다.
