서울남부지방법원 2025타경13855. 서울 강서구 화곡동 에스케이지음 제2층 제202호 다세대주택입니다. 사용승인 2021년 7월 13일의 비교적 신축급 물건이며, 소유자는 박종석입니다. 외형상 신축 다세대라는 장점이 있지만, 등기상 핵심은 임차권등기된 대항력 임차인입니다.

임차인 오다경은 보증금 299,000,000원, 전입 2021.08.02, 확정일자 2021.07.21로 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 배당으로 일부 회수되지만 현재 예상배당 기준 부족분 20,762,000원이 발생해 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금이 핵심

② 임차인 분석

임차권등기명령에 따른 임차권이 을구 3순위로 설정되어 있습니다. 매각물건명세서에는 특별매각조건으로 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 해당 조건이 실제 매각 과정에서 어떻게 적용되는지 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유

최근 실거래 평균은 293,363,636원이며 최저가는 평균 대비 96.5% 수준입니다. 하지만 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 약 299,000,000원으로 계산해야 합니다. 따라서 단순 할인 물건으로 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 조건 확인. 특별매각조건상 임차권등기 말소 조건이 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 낙찰가 하락 주의. 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 대항력 임차보증금 부족분은 증가할 수 있습니다.
• 실질취득 기준 검토. 최저가가 아니라 보증금 인수 가능성을 포함한 총 취득비용으로 비교해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 보증금이 먼저”

화곡동 에스케이지음 202호는 신축급 다세대라는 장점이 있지만, 경매 판단의 중심은 가격이 아니라 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차권이 존재하기 때문에 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 현재 기준 실질취득은 약 2.99억 수준이며, 매수 전 특별매각조건과 임차권 말소 조건을 반드시 확인해야 하는 물건입니다.