서울남부지방법원 2025타경13864. 서울 강서구 화곡동 화종아트빌라 제비층 제02호, 전용 46.96㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 등기만 보면 대항력 있는 김재일의 임차보증금 160,000,000원이 감정가 145,000,000원을 웃돌아 자칫 보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표에서도 김재일에게 142,170,000원만 배당되고 17,830,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 핵심입니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 김재일 부족분 17,830,000원은 실질적으로 매수인이 떠안지 않습니다.
다만 여기서 권리분석이 끝나지는 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 이홍순이 별도로 확인되고, 2024.04.30 전입, 보증금 5,000,000원, 대항력 있음으로 정리되어 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당 없이 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수 대상입니다. 특별매각조건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권과 임차권등기 말소에 관한 것이므로, 이홍순의 별도 인수위험까지 없애는 조건으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 396-23 화종아트빌라 제비층 제02호 · 강서로18바길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.96㎡ · 제비층 제02호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아빈 (2023.01.16. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 김재일은 특별조건으로 해소, 이홍순은 별도
등기상 말소기준은 2024.07.30 기흥세무서장 압류입니다. 김재일은 2021.09.13 주민등록, 2021.08.13 확정일자, 2021.09.10 점유개시로 말소기준보다 훨씬 앞서며 2023.11.07 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 일반적인 구조라면 배당 부족분의 매수인 인수 위험이 큽니다. 하지만 본건에는 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 그 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
반면 이홍순은 2024.04.30 전입으로 말소기준인 2024.07.30 압류보다 앞서고, 데이터상 대항력 있음으로 확인됩니다. 보증금 5,000,000원에 대해 우선변제권은 확인되지 않아 배당 없이 전액 인수되는 구조입니다. 즉 실제 임차인은 2명이며, 이 가운데 주된 160,000,000원 임차보증금 리스크는 특별매각조건으로 해소되지만, 별도 임차인 5,000,000원은 남습니다.
② 임차인 분석 — 같은 대항력이라도 결론이 다르다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재일 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.13 | 2021.08.13 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
| 이홍순 | 미상 | 2024.04.30 | 해당 없음 | 5,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 5,000,000원 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.50억’으로 본다
가격 판단은 최저매각가 145,000,000원만 놓고 하지 않습니다. 이홍순 보증금 5,000,000원을 매수인이 별도로 부담하므로 신건 기준 실질취득은 150,000,000원입니다. 김재일 부족분 17,830,000원은 특별매각조건으로 제거된 실질 인수이므로 더하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 48.76㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2023.01 | 46.96㎡ | -1 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 50.19㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 46.96㎡ | -1 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 175,000,000원 |
전체 4건 평균은 168,750,000원이지만 가격 메리트 판단에는 더 최근인 최근 12개월 거래 175,000,000원과 최신 거래를 우선합니다. 최근 거래는 이전 거래군보다 5.0% 높은 추세입니다. 최저가 145,000,000원은 최근 시세의 82.9%이며, 이홍순 인수액을 포함한 실질취득 150,000,000원도 최근 거래 175,000,000원보다 25,000,000원 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 김재일 보증금 | 160,000,000원 | 142,170,000원 |
| 인수 · 이홍순 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 김재일 미배당액은 17,830,000원이고 이홍순 보증금 5,000,000원을 합치면 매수인 인수액이 22,830,000원으로 계산됩니다. 그러나 김재일 관련 17,830,000원은 특별매각조건상 채권자의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원입니다. 따라서 본 리포트의 실질 인수액은 이홍순 보증금 5,000,000원만 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 김재일 인수는 특별조건으로 해소
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 145,000,000원 | 22,830,000원 | 김재일 17,830,000원은 특별조건으로 실질 0원 · 이홍순 5,000,000원 별도 인수 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,000,000원 | 51,424,000원 | 김재일 관련 부족분은 특별조건 적용 · 이홍순 별도 위험은 유지 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,800,000원 | 74,270,400원 | 김재일 관련 부족분은 특별조건 적용 · 이홍순 별도 위험은 유지 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득액이 크게 줄지 않는 문제가 있습니다. 이 사건의 김재일 보증금은 그 구조에 해당하지만, 특별매각조건이 미배당 반환청구권을 끊어주는 점이 핵심입니다. 따라서 유찰 후 가격이 내려갈 경우 김재일 부족분 증가를 그대로 실질 인수로 더하면 안 됩니다. 다만 이홍순의 별도 보증금 5,000,000원은 회차와 관계없이 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 다세대주택, 사용승인일 1997.01.03입니다.
- 도로. 북측 약 4m, 동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 242.9㎡, 공시지가 3,658,000원/㎡, 완경사·가로장방형 다세대주택 건부지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
- 거래 표본. 화종빌라 10세대, 최근 확인 거래 4건이며 최신 거래는 2025.03 175,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김재일 미배당액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 이홍순 점유 범위 확인. 현재 점유 부분이 미상입니다. 보증금 5,000,000원의 실제 임대차 범위와 현재 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 신건 최저가 145,000,000원이 아니라 이홍순 인수 5,000,000원을 더한 150,000,000원을 기준으로 최근 거래 175,000,000원과 비교해야 합니다.
- 제비층 개별성. 동일 건물 거래라도 층 차이가 큽니다. 대상은 제비층 제02호이므로 3층 거래가와 단순 동일시하지 말고 채광·습기·환기·침수 가능성 등을 현장 확인해야 합니다.
- 명도 구조 확인. 김재일 임차권등기 말소 조건과 별개로 이홍순의 실제 점유 여부에 따라 명도 절차가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.60억 임차권”보다 중요한 것은 특별매각조건의 범위다
겉으로 보면 감정가 145,000,000원보다 김재일 임차보증금 160,000,000원이 더 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 하지만 본건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건 때문에 김재일 관련 실질 인수 위험이 제거됩니다. 그래서 신건 기준으로는 145,000,000원에 이홍순 보증금 5,000,000원만 더한 실질취득 약 150,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
최근 12개월·최신 실거래 175,000,000원보다 낮고 최근 거래 추세도 5.0% 상승으로 잡혀 있어 가격 조건만 보면 신건에서도 일정한 여지가 있습니다. 그러나 대상이 제비층이고 1997년 사용승인된 10세대 규모 다세대이며, 특별매각조건 밖의 대항력 임차인 이홍순 5,000,000원은 그대로 남습니다. 결론적으로 이 물건은 “보증금 1.60억을 떠안는 물건”은 아니지만, 특별조건의 정확한 효력과 별도 임차인 점유를 확인한 뒤 접근해야 하는 B급 물건입니다.
