서울남부지방법원 2025타경13868. 금천구 시흥동 하이빌 7층 702호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이선일이며 2017.10.27. 공유자 전원 지분 전부를 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 이태양의 임대차계약은 2022.08.30., 확정일자는 2022.09.02., 전입·점유개시는 2022.09.27.이고, 2024.09.13. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.12.12.이므로 이 임차권은 그보다 앞서 존재합니다.
통상적인 구조라면 이처럼 대항력 있는 선순위 임차권은 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있어 매우 주의해야 합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 아래 유찰 시나리오에서 계산상 미배당 보증금이 발생하더라도, 이 임차권과 관련한 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 789-15 하이빌 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 · 제7층 제702호 · 사용승인 2016.11.25. |
| 소유자 | 이선일 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 2023.11.21. 카카오뱅크 가압류 11,885,237원이 있었지만 2024.03.11. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.09.13. 등기된 이태양의 주택임차권과 2025.12.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 등기 데이터상 경매개시결정이 말소기준으로 계산돼 있으며, 그보다 앞선 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니라 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 특별조건이 승계를 차단
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계·대위에 따른 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태양 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.09.27 / 2022.09.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 이태양 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 2,316,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서 매수인 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사에는 2,316,000원이 배당되고 197,684,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 계산상 인수와 실질 인수를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,000,000원 | 2,316,000원 | 197,684,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,800,000원 | 0원 | 200,000,000원 | 38,307,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 0원 | 200,000,000원 | 70,805,760원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 숫자는 최저가 자체보다 특별매각조건 적용 여부입니다. 보통의 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건도 계산상으로는 1회 유찰 시 38,307,200원, 2회 유찰 시 70,805,760원의 인수액이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서의 확약 조건 때문에 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 금천구청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 건물의 7층 702호이며, 사용승인일은 2016.11.25.입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6m 내외 포장도로, 남측으로 약 3m 내외 막다른도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 특별조건대로 이행되는 구조인지 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 배당변동 가능성. 현재 예상배당은 집행비용 3,684,000원과 임차인 200,000,000원 배당을 전제로 하며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 206,000,000원이 실제 시장가격과 어떤 관계인지 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 시점은 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장 확인을 함께 해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 인수형으로 끝나는 사건은 아니다”
이 사건을 등기만 보고 보면 부담이 큽니다. 이태양은 보증금 200,000,000원, 전입·점유 2022.09.27., 확정일자 2022.09.02.의 대항력 임차인이고, 2024.09.13. 임차권등기도 마쳤기 때문입니다. 게다가 경매개시결정은 2025.12.12.로 더 늦습니다.
하지만 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이 임차권 때문에 낙찰자가 떠안을 실질 금액은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시 계산상 각각 38,307,200원, 70,805,760원의 인수액이 발생하는 구조조차 특별조건으로 차단됩니다.
따라서 이 사건의 승부처는 선순위 임차권의 존재 여부가 아니라 특별매각조건이 실제 매각에 그대로 적용되는지의 최종 확인과 가격 검증입니다. 권리구조는 복잡해 보이지만, 특별조건이 유지된다면 현재 확인되는 임차권 인수위험은 실질적으로 해소됩니다.
