서울남부지방법원 2025타경13872. 금천구 독산동 헤리움팰리스 제5층 제502호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상으로는 대항력 있는 선순위 임차권이 존재하지만, 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 인수 위험을 실질적으로 제거한다는 점입니다. 이유진의 임대차계약일은 2021.09.15, 주민등록·점유개시는 2021.10.14, 확정일자는 2021.09.15이며 보증금은 265,000,000원입니다. 말소기준은 2023.11.01 서민금융진흥원의 가압류이므로, 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.
일반적인 배당 구조만 보면 매각대금 228,000,000원에서 집행비용 3,992,000원을 먼저 공제한 뒤 이유진에게 224,008,000원이 배당되어 보증금 중 40,992,000원이 남습니다. 이 금액은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 영역입니다. 하지만 이 사건에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시되어 있어, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제5층 제502호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 · 제5층 제502호 · 사용승인일 2021.06.25 |
| 소유자 | 정소진 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 최초 근저당은 2021.07.02 시흥새마을금고의 채권최고액 4,800,000,000원이었으나 2021.10.14 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.11.01 서민금융진흥원 가압류 16,145,707원입니다. 이유진의 주택임차권등기는 2023.10.25에 접수됐지만, 임대차계약일 2021.09.15·주민등록 및 점유개시 2021.10.14·확정일자 2021.09.15로 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 건물전부 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 228,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 외형상 보증금 265,000,000원이 최저가보다 크지만, 특별매각조건 때문에 실질 취득비용에 별도 인수액을 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 기본 취득가격 판단 기준은 낙찰가 자체가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 임차인 이유진 보증금 | 265,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 16,145,707원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이유진의 미배당 보증금은 40,992,000원입니다. 다만 이 사건은 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔·다세대주택·단독·다가구주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 구로디지털단지역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용중이며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장과 건축물현황도를 기초로 확인됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 부정형 토지로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중이며, 부지 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이번 사건의 핵심은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
- 임차권 말소 확인. 이유진의 임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 권리이므로, 특별매각조건에 따른 말소가 실제 매각조건에 포함되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 228,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 동일·유사 오피스텔 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 현황 재확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조·이용상황이 공부와 다를 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 특별매각조건이 승부처”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 265,000,000원이 신건 최저가 228,000,000원을 웃돌고, 배당 후에도 40,992,000원이 남아 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “보증금이 크니 265,000,000원에 사는 것과 같다”가 아니라, 특별매각조건이 유효하게 적용되는 한 낙찰가 외 추가 임차보증금 인수는 없다입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 228,000,000원이 시장 대비 싼지는 확인할 수 없습니다. 권리 위험은 특별조건으로 해소되지만, 가격 판단은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
