서울남부지방법원 2025타경14054. 구로동 신도림명남더블레스 101동 5층 502호, 공부상 오피스텔입니다. 등기 흐름은 다소 특이합니다. 2021.02.08 설정된 신안군수산업협동조합 근저당권은 2021.06.08 이미 말소됐고, 현재 소유자 정선진은 2021.07.16 거래가액 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이후 이승진이 임대차계약일자 2022.01.26, 전입·점유개시 2022.03.15, 보증금 240,000,000원의 임차인으로 들어왔고 2024.03.22 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 등기상 말소기준으로 계산된 권리는 2025.12.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 이승진의 임차권은 일반적인 구조라면 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액이 매수인 부담으로 이어집니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 잔액을 겨냥한 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 110-7 신도림명남더블레스 제101동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 방1, 욕실겸화장실 등 · 지하1층/지상15층 건물 중 5층 |
| 사용승인일 | 2021.01.22 |
| 소유자 | 정선진 (2021.07.16 소유권 취득 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
실제 임차인은 이승진 1명입니다. 보증기관 승계 임차인이나 대위 신고 임차인으로 분류되지 않으므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 이승진은 전입 2022.03.15, 확정일자 2022.01.26, 점유개시 2022.03.15이고 배당요구도 했습니다. 현재 말소기준인 2025.12.23 강제경매개시결정보다 앞서 전입을 마쳤으므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2022.03.15 / 2022.01.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 0원 룰상 23,880,000원 |
② 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 220,000,000원입니다. 소유자 정선진의 2021.07.16 등기상 거래가액은 240,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 직접 나타내는 최신 실거래 비교값으로 볼 수 없습니다. 동일·유사 물건의 최근 거래 비교자료가 없는 만큼 이 리포트에서는 220,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
중요한 것은 권리비용입니다. 특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 220,000,000원으로 정리됩니다. 일반 인수형처럼 낙찰가에 23,880,000원을 다시 더해 가격을 볼 사안은 아닙니다. 반대로 특별조건을 확인하지 않고 최저가만 보는 것도, 룰상 잔액만 보고 무조건 인수된다고 보는 것도 둘 다 이 사건의 구조와 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 이승진 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 임차보증금 미배당액은 23,880,000원입니다. 그러나 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이승진에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교에서 북측으로 직선거리 약 200m, 지하철 1호선 구로역에서 남동측으로 직선거리 약 650m 지점입니다. 인근에는 오피스텔·다세대주택·아파트·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 대중교통 이용이 가능한 공원로6길까지 약 50m 거리입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 방1, 욕실겸화장실 등의 구조입니다. 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인은 생략됐고 집합건축물대장상 건축물현황도와 탐문조사로 대체됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층/지상15층이며 사용승인일은 2021.01.22입니다. 위생·급배수·급탕·도시가스보일러 난방·기계식주차·승강기·소방설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 업무시설(오피스텔) 건부지이며 남서측으로 노폭 약 14m의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지이용계획에는 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 연결됩니다. 매각물건명세서의 해당 조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 이승진의 임차권등기는 2024.03.22 등기돼 있고 보증금은 240,000,000원입니다. 매각 후 특별조건에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인이 핵심입니다.
- 회차별 숫자 혼동 금지. 룰상 미배당 보증금은 현재 회차 23,880,000원, 1회 유찰 시 67,264,000원, 2회 유찰 시 101,971,200원이지만, 특별조건을 반영한 이승진 임차인 실질 인수액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.16 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 등록 및 관련 행정상태를 원문으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 폐문 등으로 내부 확인을 생략했습니다. 공부상 오피스텔 구조와 실제 내부 상태가 일치하는지는 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 별도 검증. 권리 인수가 0원이라는 사실만으로 220,000,000원이 저렴해지는 것은 아닙니다. 최근 비교 거래를 별도로 확인해 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 인수를 끊는다”
이 물건은 표면만 보면 위험도가 높은 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 이승진의 보증금은 240,000,000원으로 현재 최저가 220,000,000원보다 크고, 일반적인 배당구조라면 현재 회차에서도 23,880,000원이 남습니다. 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당 보증금은 67,264,000원, 101,971,200원으로 더 커집니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서가 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 붙였습니다. 따라서 현재 확인된 이승진 임차인에 관한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 220,000,000원으로 봅니다. 권리의 큰 고비는 이 조건으로 정리되지만, 최근 실거래 비교가 없는 만큼 가격까지 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 ‘대항력 임차인이 있느냐’가 아니라 특별매각조건의 정확한 적용과 실제 말소 이행, 그리고 220,000,000원의 시장가격 적정성입니다.
