서울남부지방법원 2025타경14167. 영등포동7가 ‘여의도써밋’ 9층 904호, 집계 대상 면적 17.46㎡의 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 권리표만 보면 매우 위험해 보인다는 점입니다. 을구 1번 오현경의 주택임차권은 2024.06.12 등기됐고, 주민등록·점유개시일은 2022.06.03, 임차보증금은 256,000,000원입니다. 데이터상 말소기준으로 산정된 2025.12.30 강제경매개시결정보다 앞선 권리라서 룰상 매수인 인수로 분류됩니다.
하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 오현경 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 즉 권리표상의 256,000,000원을 낙찰가에 다시 더해 이중 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계자로 별도 중복 집계되는 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집계 대상 면적 17.46㎡ · 12층 건물 내 9층 · 사용승인 2021.10.01 |
| 소유자 | 이민희 (2022.05.16 매매, 거래가액 256,000,000원 · 2022.06.03 소유권 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 특별매각조건이 결론을 바꾼다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 실질 인수는 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오현경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 256,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 해당 없음 |
오현경은 2022.06.03 주민등록·점유를 개시했고 등기부에는 확정일자 2022.05.16, 임차보증금 256,000,000원이 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2024.06.12 이뤄졌으며 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 집계됩니다. 원래 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 수 있는 선순위 임차권이지만, 이번 매각은 그 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하기 때문에 실질 부담을 별도로 제거한 형태입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 13.2% 높고 추세도 하락
가격 판단에서는 전체 12건 평균 244,333,333원보다 집계상 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 227,000,000원(1건), 최신 거래 역시 2024.01의 227,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액 257,000,000원은 최근 기준의 113.2%입니다. 최근 구간이 이전 거래보다 -7.7%인 하락 추세라는 점까지 겹칩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 17.33㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.46㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.46㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 18.41㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 17.46㎡ | 4 | 251,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 2022.04 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 8 | 257,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 244,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 227,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,398,000원 |
| 인수 · 임차인 오현경 보증금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,000,000원 | 252,602,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 신청채권자 미배당액은 3,398,000원입니다. 임차보증금은 룰상 256,000,000원 인수로 계산되지만, 이번 사건의 특별매각조건을 적용하면 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약이 유지되면 주된 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 257,000,000원 | 252,602,000원 | 3,398,000원 | 256,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 205,600,000원 | 201,921,600원 | 54,078,400원 | 256,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 164,480,000원 | 161,377,280원 | 94,622,720원 | 256,000,000원 |
표의 256,000,000원은 특별매각조건을 반영하기 전 권리분석 룰상 인수액입니다. 이번 매각조건이 그대로 적용되는 한 해당 오현경 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단해야 합니다. 따라서 유찰 시 단순히 “낙찰가 + 256,000,000원”으로 실질취득액을 계산하는 것도 이번 사건에는 맞지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 9층 904호이며 사용승인일은 2021.10.01입니다.
- 입지. 영등포동 주민센터 북측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 영등포시장역이 소재합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가 8,103,000원/㎡로 집계됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 집계되지 않았습니다.
- 환금성. 총 21세대이고 최근 12개월 거래 집계가 1건에 그쳐 거래 표본이 많지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률은 0.0%로 집계됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전에 해당 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 오현경 임차권의 실질 인수 0원 판단은 특별매각조건에 따른 말소가 전제입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 244,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 227,000,000원과 -7.7% 추세를 가격 판단의 중심에 두는 편이 맞습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 257,000,000원은 최근 시세의 113.2%입니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.06.03 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 이후 처리와 관련 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에서 반영되지 않은 비용이나 체납 여부는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 해소, 가격은 아직 비싸다”
이 사건은 선순위 임차권 때문에 처음 보면 인수 위험이 매우 커 보입니다. 오현경의 보증금 256,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로 잡혀 있기 때문입니다. 그러나 특별매각조건에서 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영해도 실질취득은 신건 최저가와 같은 257,000,000원입니다. 집계상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 227,000,000원, 현재 가격은 그 113.2%이며 최근 추세는 -7.7%입니다. 21세대 규모에 최근 거래 표본도 1건이고, 단지 경매 통계 역시 평균 1.4회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 결론은 명확합니다. 확약 덕분에 권리 인수는 해소됐지만, 신건 가격에는 시세 메리트가 없습니다.
