서울남부지방법원 2026타경3129. 강서구 등촌동 모던하우스 제2층 제203호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 사실만으로 끝나지 않습니다. 임차권자 정수원은 2020.04.10. 전입했고, 최초 확정일자는 2020.03.23.입니다. 현재 말소기준인 주택도시보증공사의 가압류는 2023.06.02. 접수됐으므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 보증금 미배당액이 낙찰자에게 넘어오기 때문에 최저가가 내려가도 실질취득비용이 크게 낮아지지 않습니다. 실제 배당표상 현재 회차에서는 보증금 286,000,000원 중 267,392,000원이 배당되고 18,608,000원이 남습니다. 하지만 이 사건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 특별매각조건을 반영하면 해당 임차권으로 인한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 앞서지만 특별매각조건이 핵심

현재 말소기준은 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2020.04.06. 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2020.04.09. 이미 말소됐습니다. 따라서 임차권자 정수원의 전입일 2020.04.10.은 현재 말소기준보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

등기상 실제 확인되는 임차권자는 정수원 1명입니다. 2024.08.28.의 을구 3-2는 별개의 임차인이 아니라 기존 3번 임차권의 임대차계약일자를 2020.03.17.로 경정한 등기입니다. 별도의 보증금을 중복 합산할 사안으로 보이지 않습니다.

② 가격·환금성 — 신건 2.72억, ‘싸다’고 단정할 근거는 부족

현재 최저가는 감정가와 같은 272,000,000원입니다. 소유자 허은미의 2020년 취득 거래가액은 276,000,000원으로 확인됩니다. 다만 최근 동일 면적 실거래 가격을 근거로 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수 있는 자료는 확인되지 않으므로, 2.72억이 싸다는 표현은 피하는 것이 맞습니다.

모던하우스는 2020.02.07. 사용승인된 16세대 규모이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회, 매각률은 14.29%입니다. 따라서 권리 문제가 특별매각조건으로 정리됐다는 이유만으로 신건 가격에 즉시 프리미엄을 줄 근거는 약합니다.

③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 18,608,000원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세 등 실제 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 제2층 제203호입니다.
• 주위환경. 대일고등학교 남측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 감정평가상 제반 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,758,000원/㎡, 완경사의 가로장방형 토지이며 도시형생활주택 건물부지로 이용 중입니다.
• 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 토지이용계획에 기재돼 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 배당 부족분과 실질 인수 구분. 현재 배당계산상 18,608,000원이 미배당되지만 특별매각조건 반영 후 매수인 실질 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
• 임차권 경정 확인. 2024.08.28. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 기존 정수원 임차권의 계약일자를 2020.03.17.로 고친 경정등기입니다.
• 신건 가격 별도 검토. 권리가 정리됐다는 사실과 272,000,000원의 가격 경쟁력은 별개입니다. 최근 거래 원본과 인근 유사 물건 가격을 입찰 전에 직접 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 16세대 규모, 단지 경매 평균 유찰 2.1회·매각률 14.29%라는 수치를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 매각조건이 인수를 끊는다”

이 사건을 일반적인 대항력 임차인 물건으로만 보면 보증금 286,000,000원이 최저가 272,000,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 18,608,000원의 부족분을 만들어냅니다. 그러나 그 부족분의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.

남는 판단 포인트는 가격과 환금성입니다. 감정가와 최저가는 272,000,000원이고, 소유자의 2020년 거래가액은 276,000,000원입니다. 그러나 최근 동일 면적 실거래 근거 없이 신건 2.72억을 “싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 더구나 모던하우스 경매 통계가 평균 2.1회 유찰, 매각률 14.29%인 만큼 권리 부담 해소와 가격 매력은 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.