서울남부지방법원 2026타경3166. 서울 강서구 화곡동 더숨153 제101동 4층 406호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 조주연은 2021년 8월 25일 매매를 원인으로 거래가 250,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록등기가 붙었습니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 1번 김지예의 주택임차권 250,000,000원입니다. 주민등록일자는 2021년 9월 13일, 점유개시일은 2021년 9월 15일, 확정일자는 2021년 9월 6일로, 2024년 6월 3일 말소기준 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
등기 순서만 보면 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않아 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 김지예 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 이 특별조건은 본건의 핵심 권리 리스크를 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제4층 제406호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 내 제4층 제406호 · 사용승인 2021.07.15 |
| 소유자 | 조주연 · 2021.08.25 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 특별조건으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지예 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김지예는 2021.09.13 주민등록, 2021.09.06 확정일자를 갖고 있으며 배당요구도 했습니다. 말소기준인 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 원칙상 미배당 보증금이 남으면 매수인 인수 위험이 생깁니다.
말소기준권리는 2024.06.03 갑구 6번 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류입니다. 이어 2026.01.13 같은 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부에는 2021.09.30 민간임대주택 등록등기가 존재하므로, 입찰 전 원본에서 현재 효력과 처리 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 1.80억, 신건은 2.82억
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 더숨153의 최근 12개월 거래는 2026년 2월 1건으로 180,000,000원이며, 최신 거래 역시 180,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 282,000,000원으로 최근 시세의 156.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 252,916,666원 |
12건 전체 평균은 252,916,666원이지만, 대부분 2021~2022년 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에 더 중요한 최근 거래는 2026.02의 180,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균도 동일하게 180,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -30.6% 하락했습니다. 따라서 과거 전체 평균 252,916,666원만 보고 신건 282,000,000원을 정당화하면 최근 시장의 하락을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 김지예 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 17,252,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 282,000,000원에서는 임차인 김지예의 보증금 250,000,000원이 전액 우선배당되고, 가압류 10,000,000원도 전액 배당됩니다. 신청채권자 청구액 250,000,000원 중 예상배당은 17,252,000원이며 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰 시에는 등기 원칙만 놓고 보면 임차보증금의 미배당 부분이 늘어납니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 가격 225,600,000원에서는 매수인 인수 계산액이 28,358,400원, 2회 유찰 가격 180,480,000원에서는 72,846,720원으로 잡힙니다. 그러나 본건에는 해당 임차인의 미배당 반환청구권 포기와 임차권 말소가 특별매각조건으로 붙어 있으므로, 실질 인수액은 이 조건 적용 시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 까치산공원 동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층입니다. 사용승인일은 2021.07.15입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측·남측·동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,497,000원/㎡, 토지면적 1,828.4㎡, 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인의 실질 인수를 0원으로 만드는 핵심이므로 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김지예의 임차권은 원래 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리입니다. 특별조건에 따른 실제 말소 처리 절차를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 252,916,666원보다 2026.02 최신 거래 및 최근 12개월 평균 180,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 거래보다 -30.6% 낮아 현재 282,000,000원의 신건 가격을 과거 고가 거래만으로 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 고려. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.3회이므로 현재 0회 유찰 가격의 경쟁력을 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.30 민간임대주택 등록등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해결과 가격 매력은 별개다”
이 물건은 얼핏 보면 250,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 김지예의 전입·확정일자는 말소기준보다 빠르고 대항력과 우선변제권도 있습니다. 하지만 특별매각조건에서 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시했기 때문에, 그 임차인으로 인한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 282,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 180,000,000원의 156.7%입니다. 최근 거래 추세도 -30.6%이고, 단지 경매물건은 평균 3.3회 유찰됐습니다. 과거 전체 거래 평균 252,916,666원조차 현재 최저가보다 낮습니다. 권리는 특별조건으로 정리됐지만, 가격은 최근 시장을 크게 웃도는 신건. 이 사건의 핵심은 임차권 공포가 아니라 현재 2.82억원이라는 가격 수준입니다.
