서울남부지방법원 2026타경3232. 강서구 화곡동 다안빌라트 3층 302호, 전용 39.96㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 임차보증금 230,000,000원의 주택임차권이 있다는 점입니다. 임차인 윤영민의 임대차계약일은 2019.07.20, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2019.08.30으로, 말소기준권리인 2021.09.03 압류보다 빠릅니다. 따라서 일반적인 권리분석만 놓고 보면 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당액이 발생하더라도 이 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 물건은 “대항력 임차인 존재 = 곧바로 보증금 승계”로 읽으면 안 되고, 특별매각조건까지 함께 읽어야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 867-7 다안빌라트 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.96㎡ · 주거용(방3·거실·주방·화장실·발코니 등) |
| 소유자 | 김현정 (2019.10.04. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 승계를 끊는다
말소기준권리는 2021.09.03 강남구 압류입니다. 같은 날 국민건강보험공단 압류가 있고, 이후 강서구·의왕시 압류와 2026.01.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 을구의 과거 우리은행 근저당과 김양남 근저당은 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤영민 · 건물 전부 | 230,000,000원 | 2019.08.30 / 2019.08.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤영민은 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 일반 원칙대로라면 낙찰가가 보증금보다 낮아 미배당 보증금이 생길 때 매수인 승계 위험이 커지지만, 이 사건은 특별매각조건이 그 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 거의 없고 최근 흐름은 하락
다안빌라트는 16세대, 2014.12.03 준공입니다. 대상 면적 39.96㎡와 동일 면적 실거래는 4건 확인됩니다. 가격 판단은 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.96㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 39.96㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2025.06 | 39.96㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 39.96㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.96㎡ | 3건 | 263,333,333원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 262,000,000원은 최근 12개월 평균 263,333,333원의 99.5%입니다. 최신 거래는 2026.02의 270,000,000원입니다. 숫자만 보면 시세 바로 아래이지만 차이는 작고, 최근 12개월 가격이 이전 거래 대비 -7.6% 흐름이므로 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 수준은 아닙니다.
전체 4건 평균은 268,750,000원이지만 여기에는 2022.05의 285,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 이 전체 평균 대비 최저가가 97.5%라는 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 의사결정의 기준은 최근 12개월 평균 263,333,333원과 최신 270,000,000원, 그리고 -7.6%의 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 윤영민 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 27,532,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 임차인 보증금 230,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 27,532,000원을 배당받아 202,468,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현장조사일 현재 방3·거실·주방·화장실·발코니 등으로 구성된 주거용 다세대주택입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 북동측 근거리에 있고, 주위는 단독주택과 다세대주택이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 서측 원거리에 지하철 2·5호선 까치산역, 인근에 마을버스·시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 정도입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 222.7㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이며 동일면적 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 3건의 평균은 263,333,333원이고 가격 추세는 -7.6%입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서의 해당 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 윤영민의 주택임차권등기는 2023.09.20 설정돼 있습니다. 매각조건대로 말소되는 구조인지 집행절차를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 99.5%이고 최근 추세가 -7.6%입니다. 권리 안전성과 별개로 신건 가격의 할인폭은 크지 않습니다.
- 점유·인도 현황 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 현황과 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 확인. 16세대 규모이고 최근 동일면적 거래 표본도 제한적이므로 개별 호수 상태·층·수요 차이를 감안해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 승계는 특별매각조건이 끊는다”
이 사건을 단순히 등기부만 보고 판단하면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 실제로 윤영민은 2019.08.30 전입·점유·확정일자를 갖춰 2021.09.03 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 배당받지 못하는 보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정합니다. 따라서 매수인의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 이 사건 권리분석의 결론입니다.
가격은 별개입니다. 실질취득 262,000,000원은 최근 12개월 평균 263,333,333원의 99.5%에 불과해 할인폭이 거의 없고, 최근 가격 흐름도 -7.6%입니다. 즉 권리 조건은 개선됐지만 가격은 공격적으로 싸지 않다는 물건입니다. 핵심은 특별매각조건의 효력을 정확히 확인한 뒤, 하락 추세를 반영해 응찰가를 보수적으로 정하는 것입니다.
