서울남부지방법원 2026타경3361. 금천구 독산동 에스엠벨리체 2층 213호 오피스텔입니다. 소유자 이승용은 2020.05.08. 이 호실을 거래가 159,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2023.07.13. 신한저축은행 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 이후의 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보면 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 인대민의 임차권등기 자체는 2024.05.10.이지만, 주민등록은 2020.05.06., 점유개시는 2020.05.08.입니다. 따라서 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로, 보증금 166,500,000원 중 배당받지 못하는 부분은 원칙적으로 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 신건 배당계산상 그 금액은 2,638,000원입니다.
하지만 이 사건은 그 원칙에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 인대민과 관련한 2,638,000원은 계산상 미배당액으로만 남고, 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제213호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·일반철골구조 평스라브지붕 10층 건 내 제2층 제213호 · 사용승인일 2019.12.18. |
| 소유자 | 이승용 · 2020.05.08. 거래가 159,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 166,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 가압류
말소기준권리는 2023.07.13. 주식회사 신한저축은행 가압류 7,766,541원입니다. 인대민의 임차권등기는 그 이후인 2024.05.10. 접수됐지만, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 주민등록·점유 등 대항요건 시점을 봐야 합니다. 인대민은 2020.05.06. 주민등록, 2020.05.08. 점유개시로 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 대항력 임차인 1명 + 후순위 전입 점유자 1명
| 임차·점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 인대민 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.05.06. 점유 2020.05.08. 확정 2022.04.15. | 166,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 2,638,000원 미배당이나 특별매각조건 적용 |
| SHEN QIAN 점유 부분 미상 | 전입 2024.08.19. | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 인수 없음 |
인대민의 임대차계약일은 2020.03.21., 보증금은 최초 159,000,000원에서 2022.04.12. 7,500,000원이 증액돼 총 166,500,000원입니다. 확정일자는 최초 계약분 2020.03.27., 증액분은 2022.04.15.이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 신건 배당가정에서는 집행비용을 제외한 163,862,000원이 우선배당되고, 2,638,000원이 남습니다.
별도 점유자로 조사된 SHEN QIAN은 2024.08.19. 전입으로 말소기준권리인 2023.07.13. 가압류보다 늦습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 주어진 전입관계상 대항력은 없습니다. 따라서 이 점유자의 보증금을 매수인 인수금액에 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 인대민 보증금 | 166,500,000원 | 163,862,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 7,766,541원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 167,000,000원 기준 집행비용 3,138,000원을 제외한 163,862,000원이 인대민 보증금에 배당됩니다. 계산상 보증금 부족분은 2,638,000원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액에 대한 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 조건이므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 계산상 인수액은 늘지만, 특별매각조건은 별도
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 2,638,000원 | 174,266,541원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 35,570,400원 | 174,266,541원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 61,916,320원 | 174,266,541원 |
대항력 임차인이 있는 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건도 계산표만 보면 인대민 관련 인수액이 신건 2,638,000원에서 1회 유찰 시 35,570,400원, 2회 유찰 시 61,916,320원으로 커집니다.
그러나 이번 매각의 핵심은 그 계산상 금액 자체가 아니라 특별매각조건입니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 유지되는 한, 인대민 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 위 계산상 인수액을 실제 매수인 부담액으로 더해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로 이용중이며, 10층 건물 내 제2층 제213호입니다.
- 입지. 세일중학교 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전, 기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 동일하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 인대민 임차권. 전입 2020.05.06.으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 단순히 임차권등기 접수일만 보고 후순위로 판단하면 안 됩니다.
- SHEN QIAN 점유. 전입 2024.08.19.로 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당구조. 신건 기준 매각대금은 집행비용과 인대민 우선배당으로 모두 소진되며 신한저축은행·주택도시보증공사·소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
- 가격 판단. 권리구조와 별개로 응찰가격의 적정성은 별도로 검토해야 하며, 최저가 167,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 계산상 인수와 실질 인수를 구분해야 하는 사건
이 사건을 숫자만 보면 대항력 임차인의 보증금 166,500,000원이 감정가 167,000,000원과 거의 같아 신건부터 인수 위험이 있는 구조처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 인대민에게 163,862,000원이 배당되고 2,638,000원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 채권자가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기까지 말소하는 조건이므로, 인대민 관련 실질 인수액은 0원입니다. SHEN QIAN도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 권리분석의 승부처는 보증금 액수보다 특별매각조건이 실제 매각에서 그대로 적용되는지 확인하는 것입니다.
