서울남부지방법원 2026타경3581. 서울 강서구 화곡동 르네빌 5층 501호, 전용 22.27㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 대항력 있는 임차권자 박지영의 보증금 277,000,000원입니다. 전입은 2022.02.28, 확정일자는 2022.01.25, 점유개시는 2022.02.25로 말소기준인 2024.05.03 국세 압류보다 앞섭니다. 통상 구조라면 배당받지 못하는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다.
실제로 배당 시뮬레이션에서도 매각대금 235,000,000원에서 집행비용 4,090,000원을 먼저 빼고 박지영에게 230,910,000원을 배당하면 46,090,000원이 남습니다. 그러나 이번 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 박지영에 관한 배당표상 미배당액은 존재하지만 매수인 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 이 조건은 박지영의 임차보증금 반환청구권·임차권등기에 관한 것이며, 다른 점유관계는 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 22.27㎡ · 제5층 제501호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조영찬 (2022.01.25 매매 · 거래가액 277,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 특별매각조건으로 정리
등기부상 성산포수산업협동조합의 900,000,000원 근저당권은 2022.02.25 이미 말소됐습니다. 현재 매각 기준은 2024.05.03 국의 압류이며, 이후 2026.02.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박지영의 임차권은 2023.12.14 등기됐고 전입·점유·확정일자는 그보다 앞서므로 본래는 말소기준 이전의 대항력 있는 임차권입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 277,000,000원 | 2022.02.28 | 2022.01.25 | 有 | 有 | 실질 0원 |
| 오천용 | 미상 | 미상 | 2025.12.18 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 확인 대상은 2명입니다. 박지영은 보증금 277,000,000원의 대항력 있는 임차권자이고 우선변제권을 행사한 상태입니다. 오천용은 2025.12.18 전입으로 말소기준일 2024.05.03보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 오천용의 보증금과 점유 부분은 미상이라 명도 단계의 사실관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 특별매각조건을 반영하면 실질취득은 2.35억
르네빌은 총 10세대, 사용승인일은 2021.08.12이며 대상 전용면적은 22.27㎡입니다. 확인된 실거래 표본은 3건으로, 평균 270,333,333원, 최고 277,000,000원, 최저 267,000,000원입니다. 대상과 같은 전용 22.27㎡의 거래는 2022.01 5층 277,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 22.27㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2022.01 | 20.24㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 2021.11 | 20.24㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 270,333,333원 |
최저가 235,000,000원은 실거래 평균 270,333,333원의 86.9%입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 그대로 인수하는 일반 구조였다면 최저가만으로 가격 메리트를 평가하면 안 되지만, 이번 사건은 특별매각조건으로 박지영의 미배당 반환청구권을 포기시키므로 실질취득액도 235,000,000원입니다. 따라서 가격 비교 기준 역시 235,000,000원을 사용할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 박지영 보증금 | 277,000,000원 | 230,910,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박지영 보증금의 미배당액은 46,090,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 이 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있으나, 본건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근이며 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역과 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2021.08.12입니다. 도시가스·개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,018,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 212.0㎡이며 완경사 세로장방형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 박지영 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서의 특별매각조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 46,090,000원 착시 주의. 배당표상 부족분은 존재하지만 본건에서는 이를 그대로 매수인 인수액에 더하면 안 됩니다. 특별매각조건 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 오천용 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 현황조사와 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 거래는 2021.11~2022.01의 3건입니다. 입찰 직전 현재 매매 호가와 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 허가구역 지정 내용과 대상 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당 부족액 4,609만원 = 인수액”이 아니다
이 물건을 숫자만 보면 박지영 보증금 277,000,000원 가운데 230,910,000원만 배당돼 46,090,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이라면 이 부족액을 매수인이 떠안아 실질취득액을 다시 계산해야 합니다. 하지만 본건은 그 일반론에서 벗어나는 특별매각조건 사건입니다. 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 박지영 관련 실질 인수는 0원, 실질취득은 235,000,000원입니다.
가격은 확인된 실거래 평균 270,333,333원 대비 86.9%지만, 거래 표본의 시점이 2021.11~2022.01이라는 점은 반드시 감안해야 합니다. 결국 이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건의 효력이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하는 것, 그리고 오천용의 현재 점유 상태를 확인하는 것입니다.
