인천지방법원 2026타경500404. 도화탑클래스 4층 401호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 오승훈으로 2022.05.18. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 210,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 말소기준권리보다 임차인의 선순위 대항력입니다. 이규동은 2022.04.29. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.31.이며, 보증금은 210,000,000원입니다. 제공된 말소기준은 2023.02.07. 국세 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다.
따라서 확약이 없었다면 신건 190,000,000원 매각을 가정해도 집행비용을 제외한 배당액이 186,540,000원에 그쳐 23,460,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시돼 있으므로, 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 즉 이 사건에서는 최저가 190,000,000원과 실질취득액도 190,000,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 4층 · 임차권 범위 59.9070㎡ 전부 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.05.18. 소유권 취득 · 등기상 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
등기부상 2017년 신한은행 근저당권은 2022.04.29. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.07. 강서세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.04.29.에 이규동이 전입·점유했고, 확정일자는 2022.03.31.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 광명시 압류, 양천세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규동 | 제4층 제401호 59.9070㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.04.29. | 우선변제 有 확정 2022.03.31. · 배당요구 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 190,000,000원입니다. 등기상 현 소유자의 2022년 취득 거래가액은 210,000,000원이지만, 이는 현재 실거래 시세가 아니라 과거 취득가입니다. 최신 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
또한 이번 사건은 말소동의 확약을 반영하면 실질취득액이 최저가와 같은 190,000,000원입니다. 따라서 보증금 210,000,000원이 보인다는 이유만으로 210,000,000원을 현재 시세로 간주하거나, 반대로 감정가보다 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 가격 판단은 별도의 최신 거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 이규동 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 23,460,000원이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지상 11층 중 4층 일부입니다.
- 입지. 인천도화초등학교 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 1,325,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정 과정에서는 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상으로 기재됐으나, 등기부와 매각물건명세서에는 이규동의 임차권이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 제출 여부뿐 아니라 적용 대상·조건과 실제 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 3건이 있으므로 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실제 임차인 1명. 이규동의 전입 2022.04.29., 확정 2022.03.31., 보증금 210,000,000원, 배당요구 사실을 대조 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최신 실거래 자료가 없으므로 감정가 190,000,000원이 현재 시세보다 낮다고 단정하면 안 됩니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·환금성. 공부상 오피스텔이고 주변도 오피스텔·다세대·단독주택 혼재지역입니다. 아파트와 같은 환금성을 전제로 계산하지 않는 편이 안전합니다.
- 발코니 평가. 감정평가 시 건축물현황도상 발코니 등을 거래관행에 따라 포함해 평가했습니다. 면적·현황은 감정평가서 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력 확인’
표면만 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 최저가는 190,000,000원이므로 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 기계적 배당에서도 신건 기준 23,460,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 사건이므로, 이규동 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그렇다고 단순한 안전형은 아닙니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 최신 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 검증할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 확약 원문과 세금 우선순위 확인이 끝나야 권리 위험을 낮출 수 있고, 가격은 별도로 현재 시장에서 다시 검증해야 하는 오피스텔입니다.
