인천지방법원 2026타경500420. 옥련동 삼성아파트 2동 10층 1009호입니다. 등기부상 소유자는 최승열이고, 현재 경매개시결정은 2026.01.20 주택도시보증공사 명의로 접수됐습니다. 과거 한국주택은행 근저당은 2022.01.25 말소됐고, 장영길 명의 전세권도 2003.04.23 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 핵심은 과거 담보권이 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 최인규 임차인과 2024년 등기된 주택임차권입니다.
최인규의 임대차계약일은 2022.02.05, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.02.28입니다. 주택임차권등기는 2024.03.22 접수됐고 보증금은 240,000,000원입니다. 이 임차권은 2026.01.20 경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 그러나 본건에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 634-1 삼성아파트 2동 10층 1009호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 · 철근콘크리트 벽식구조 23층 중 10층 |
| 소유자 | 최승열 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2.40억 대항력 임차권
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최인규 | 제10층 제1009호 59.98㎡ 전부 | 240,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.02.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
최인규는 배당요구를 했고, 확정일자도 갖추고 있어 매각대금에서 우선변제를 받는 구조입니다. 현재 최저가 259,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 4,426,000원을 제외한 뒤 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차 자체만 놓고 보아도 임차인 미배당 보증금은 없습니다.
* 확약을 반영하지 않은 단순 배당 룰상 매수인 인수 추정액은 1회 유찰 시 36,500,800원, 2회 유찰 시 77,360,640원입니다. 본건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 259,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 259,000,000원인 신건입니다. 확약을 반영한 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 259,000,000원입니다. 다만 본건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 최인규 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 14,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 14,574,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 225,426,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인이 핵심
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 룰상 임차인 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 259,000,000원 | 14,574,000원 | 225,426,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 207,200,000원 | 0원 | 240,000,000원 | 36,500,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 165,760,000원 | 0원 | 240,000,000원 | 77,360,640원 | 0원* |
확약을 무시한 일반적인 대항력 임차인 구조라면 유찰 때마다 미배당 보증금이 커져 매수인 인수 부담이 늘어납니다. 그러나 본건은 해당 주택임차권에 대한 말소동의 확약이 존재하므로 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같은 구조로 봅니다. 즉 현재 259,000,000원, 1회 유찰 가정 207,200,000원, 2회 유찰 가정 165,760,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 옥련동 소재 옥련시장 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·시장·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 23층 중 10층 1009호입니다. 위생설비·개별난방·옥내소화전·자동화재탐지·승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 아파트 부지이며 인접도로와 등고하고 단지 내 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 대로3류 접함, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건 권리분석의 핵심입니다. 확약의 대상이 을구 순위 5번 주택임차권등기인지, 말소 조건과 이행 방식이 무엇인지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 최인규 보증금 240,000,000원이 전액 배당되지만 유찰 시 단순 배당상 미배당이 발생합니다. 확약이 실제로 그 부분을 해소하는지 집행기록과 명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 259,000,000원의 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해 판단해야 합니다.
- 명도·점유 상태 확인. 등기된 임차권은 확인되지만 현장 점유상태와 실제 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정평가상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 직접 확인하고, 집행비용·세금 등 실제 배당 변동 요소도 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 승계 부담을 끊는다”
이 사건은 권리관계만 보면 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 최인규의 보증금은 240,000,000원이고, 2022.02.28 전입·점유·확정일자로 대항력과 우선변제권을 모두 갖췄습니다. 따라서 보통이라면 유찰로 배당이 부족해질수록 매수인 승계 부담을 먼저 계산해야 하는 유형입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*이고, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 259,000,000원입니다. 결국 본건의 입찰 판단에서 남는 핵심은 확약서의 원문·이행조건 확인과 259,000,000원의 시장가격 적정성 검증입니다. 실거래 근거가 없는 상태에서는 권리 해소만으로 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
