인천지방법원 2026타경500424. 인천 미추홀구 주안동 정다운파크빌 4층 406호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 이상덕이며 2021.07.19. 거래가 176,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 현재 말소된 과거 근저당이 아니라, 소유권 취득 당시부터 이어진 박미희의 선순위 임차관계입니다.
박미희는 임대차계약일 2021.06.26., 확정일자 2021.06.29., 전입·점유개시 2021.07.19.이며 보증금은 176,000,000원입니다. 말소기준인 2025.05.14. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이고 2023.04.19. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원칙만 보면 미배당 보증금은 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 4층 406호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 대상 면적 | 62.9㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 406호 · 사용승인 2016.05.16 |
| 소유자 | 이상덕 (2021.07.19. 소유권이전 · 거래가액 176,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0
과거 을구 1번 한국양봉농업협동조합 근저당 960,000,000원과 을구 3번 농협은행주식회사 근저당 132,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 부담이 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.05.14. 서인천세무서장 압류이며, 2026.01.19. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미희 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 176,000,000원 | 2021.07.19 | 2021.06.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박미희는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있습니다. 배당요구도 2023.04.19. 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.90억은 최근 시세와 괴리가 크다
정다운파크빌은 33세대이며, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 133,200,000원, 최신 거래는 2026.08. 135,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -5.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.9㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 62.9㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 58.79㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 58.79㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 59.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 133,200,000원 |
전체 12건 평균은 138,083,333원이지만, 최신 가격대는 그보다 낮습니다. 신건 최저가 190,000,000원은 최근 12개월 평균의 142.6%이고, 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 흐름이 -5.9% 하락 추세이므로, 전체 평균 대비 수치만으로 가격을 좋게 평가할 이유가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 박미희 보증금 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,000,000원 | 10,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 190,000,000원 가정에서는 박미희 보증금 176,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사는 10,540,000원을 배당받아 청구액 대비 165,460,000원이 미배당으로 남습니다. 이 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천석암초등학교 북측 인근으로, 오피스텔·아파트·다세대주택·연립주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 주안로에 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 경인선전철 주안역이 위치합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로인 주안로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 사용승인일은 2016.05.16이고 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래 흐름. 정다운파크빌은 33세대이며 전체 12건 거래 범위는 120,000,000원~183,000,000원, 최근 가격 추세는 -5.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 실제 말소 조건을 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 박미희 임차권 확인. 보증금 176,000,000원, 전입 2021.07.19., 확정일자 2021.06.29., 임차권등기 2023.04.19. 사항이 매각물건명세서와 일치하는지 재확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 신건 최저가 190,000,000원은 최근 12개월 평균 133,200,000원의 142.6%이며 최신 거래 135,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.9%이므로 과거 183,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 가격 구간. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원입니다. 1회 유찰가도 최근 평균·최신 거래보다 높다는 점을 함께 봐야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계가 미상이라고 기재돼 있어 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 비싸다”
이 물건의 권리분석은 한 문장으로 정리됩니다. 박미희의 보증금 176,000,000원짜리 선순위 임차권은 대항력과 우선변제권이 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 권리 자체보다 더 큰 문제는 가격입니다.
신건 최저가 190,000,000원은 최근 12개월 평균 133,200,000원의 142.6%이고 최신 거래도 135,000,000원에 불과합니다. 최근 추세 역시 -5.9% 하락입니다. 1회 유찰가 152,000,000원도 최근 평균과 최신 거래보다 높고, 2회 유찰가 121,600,000원에서야 그 아래로 내려옵니다. 확약으로 권리 부담은 낮아졌지만, 현재 회차 가격은 보류. 이 사건은 권리가 아니라 입찰가를 얼마나 낮출 수 있느냐가 승부처입니다.
