서울남부지방법원 2026타경3627. 서울 강서구 화곡동 골든라인씨티 14층 1405호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 등기 자체보다 임차인 김봉석 씨입니다. 김봉석 씨는 2021.11.15 확정일자를 받고 2021.12.10 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 215,700,000원입니다. 말소기준권리는 2023.04.11 강서세무서 압류이므로 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
통상 이런 구조에서 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 회차 시뮬레이션도 특별조건을 적용하지 않은 단순 계산상 1회 유찰 시 34,287,200원, 2회 유찰 시 70,729,760원의 인수액을 표시합니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있으므로, 김봉석 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제14층 제1405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제16층 건물 내 제14층 제1405호 · 사용승인 2019.08.01 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 215,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 승계를 끊는다
등기상 2019.08.26 국민은행 근저당권은 2019.10.21 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2023.04.11 국(강서세무서장) 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 2023.09.19 가압류, 2025.03.13 국 압류, 2026.02.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김봉석 | 건물전부 · 2021.12.10 | 2021.11.15 | 215,700,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 김봉석 씨는 보증금 215,700,000원, 전입 2021.12.10, 확정일자 2021.11.15이고 배당요구도 확인됩니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 행사도 가능합니다.
② 실질취득 구조 — 낙찰가와 인수액을 분리해서 본다
현재 신건 최저가는 231,000,000원이고, 특별매각조건을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 231,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 231,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,800,000원 | 34,287,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,840,000원 | 70,729,760원 | 0원* |
* 일반 계산상 인수액은 회차 시뮬레이션의 수치이며, 김봉석 임차인에 대해서는 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건을 적용해 실질 부담을 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 김봉석 보증금(우선변제) | 215,700,000원 | 215,700,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 11,266,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 231,000,000원 가정에서는 집행비용 4,034,000원을 공제한 뒤 임차인 김봉석에게 보증금 215,700,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 11,266,000원이 배당됩니다. 채권자 전체 미배당액은 1,224,434,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 16층 건물 내 14층입니다. 사용승인일은 2019.08.01입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 까치산역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 설비. 기본적인 난방시설·위생시설·급배수시설·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 부지는 2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지이며, 서측 중로 및 북측 소로와 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 김봉석 임차권등기는 2023.08.10 접수됐습니다. 낙찰 이후 특별조건에 따른 말소 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 대항력 자체는 존재. 전입·점유가 2021.12.10으로 말소기준 압류 2023.04.11보다 빠릅니다. 특별조건과 별개로 임차인의 대항력 판단 자체를 ‘없음’으로 처리하면 안 됩니다.
- 유찰 시 숫자 착시 주의. 일반 계산에서는 1회 유찰 시 34,287,200원, 2회 유찰 시 70,729,760원의 인수액이 발생하지만, 특별매각조건을 적용하면 김봉석 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.03.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 법적 효과와 말소 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요인. 실제 배당에서는 집행비용·세금 등으로 배당액이 달라질 수 있으므로 배당표를 확정액으로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘특별매각조건’
이 물건을 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 김봉석 씨는 보증금 215,700,000원에 대해 명확한 대항력과 우선변제권을 갖고 있지만, 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 현재 최저가 231,000,000원 기준 매수인의 실질 인수액은 0원이고, 실질취득액도 231,000,000원입니다.
다만 권리 문제가 정리된 것과 가격이 유리한 것은 별개입니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 소유자의 2022년 취득 거래가액은 215,700,000원입니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 특별매각조건의 법적·절차적 이행 여부를 확인한 뒤, 231,000,000원이라는 가격 자체를 별도로 검토하는 것입니다.
