인천지방법원 2026타경500450. 간석오거리 남동측에 접한 웰스하임 14층 1401호, 전용 18.97㎡ 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 72,000,000원이 아니라 선순위 임차보증금 105,000,000원입니다. 임차인 이혜경은 2022.05.31. 주민등록·점유를 갖췄고 2022.05.04. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.02.07. 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인이며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
현재 최저가 72,000,000원을 기준으로 집행비용 1,696,000원을 먼저 제외하면 이혜경에게 70,304,000원이 배당되고, 보증금 중 34,696,000원이 미배당됩니다. 따라서 실질취득은 72,000,000원 + 34,696,000원 = 106,696,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 그만큼 임차보증금 미배당액이 커지는 구조라, 단순히 최저가 하락만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500450 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 18.97㎡ · 지하4층 지상19층 내 14층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 대지권 | 미등기 대지권 있음 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2023.02.07. 갑구 5번 국 압류입니다. 이후의 2024.02.23. 주택임차권등기, 2025.11.14. 압류, 2026.01.20. 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 임차인 이혜경의 주민등록·점유는 2022.05.31.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 말소 여부와 별개로 미배당 임차보증금 인수 문제를 따로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜경 실제 임차인 1명 | 제14층 제1401호 18.97㎡ 전부 | 105,000,000원 | 2022.05.31 / 2022.05.04 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
웰스하임 동일면적 18.97㎡ 실거래 12건은 68,000,000원에서 74,000,000원 사이입니다. 이 가운데 최근 12개월 6건 평균은 71,833,333원, 최신 거래는 2026.07. 71,000,000원입니다. 현재 최저가 72,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 100.2%라 싸지 않습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 2.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.97㎡ | 16 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 18.97㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 18.97㎡ | 16 | 74,000,000원 |
| 2025.12 | 18.97㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 18.97㎡ | 17 | 72,000,000원 |
| 2025.11 | 18.97㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.07 | 18.97㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 18.97㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 18.97㎡ | 15 | 73,000,000원 |
| 2025.06 | 18.97㎡ | 12 | 71,500,000원 |
| 2025.06 | 18.97㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2025.05 | 18.97㎡ | 17 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.97㎡ | 6건 | 71,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 1. 임차인 이혜경 보증금 | 105,000,000원 | 70,304,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 이혜경의 보증금 중 34,696,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 72,000,000원 | 34,696,000원 | 106,696,000원 |
| 1회 유찰 시 | 57,600,000원 | 48,836,800원 | 106,436,800원 |
| 2회 유찰 시 | 46,080,000원 | 60,149,440원 | 106,229,440원 |
회차가 내려가도 실질취득은 약 106,000,000원대에 머뭅니다. 낙찰가 하락분이 임차보증금 미배당으로 이동하기 때문입니다. 따라서 이 사건은 유찰 = 자동으로 싸지는 물건으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 18.97㎡ 다세대 물건입니다.
- 입지. 간석오거리 남동측에 접해 있고, 인근은 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔 등이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 지하철 등 대중교통 이용이 편리한 간석오거리에 접해 있으며 광대로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상19층 건물의 14층 1401호이며 2014.05.30. 사용승인됐습니다.
- 대지권. 일부 호수는 대지권이 등기됐으나 본건은 대지권이 등록되지 않은 호수입니다. 감정가는 추후 적정 대지권 등기를 상정해 대지권가격을 포함했습니다.
- 경매 이력. 웰스하임 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 확인. 현재 회차 기준 매수인 인수 추정액 34,696,000원을 낙찰가와 분리해서 보지 말고 실질취득에 합산해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에 그치는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 배당요구 관계 확인. 이혜경은 배당요구를 했고 우선변제권이 있으므로 실제 배당표에서 보증금 미배당액이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 미등기 대지권 확인. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있지만 현재 대지권이 미등기 상태이므로 대지권 취득·등기 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 71,833,333원과 최신 거래 71,000,000원을 기준으로 비교해야 하며, 최저가 72,000,000원 자체도 최근 시세보다 저렴한 수준은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,200만원짜리 물건”이 아니다
표면상 최저가는 72,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균도 71,833,333원이라 얼핏 비슷해 보입니다. 그러나 이혜경의 보증금은 105,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 34,696,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그 결과 실질취득은 106,696,000원으로 올라갑니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 반드시 원문을 확인할 요소지만, 현재 확인되는 내용만으로는 이혜경의 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 게다가 미등기 대지권도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 실제 인수 여부이며, 인수 위험을 그대로 적용하면 최근 실거래 수준을 크게 웃도는 실질취득 구조입니다.
