인천지방법원 2026타경500464. 인천 남동구 도림동 벽산블루밍 104동 1층 101호, 전용 84.85㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 임종탁은 2019.04.15. 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.03.11. 조연진이 전입·점유를 시작했고, 2022.07.13. 인천신용보증재단 가압류가 들어오면서 이 가압류가 현재 경매의 말소기준권리가 됩니다. 따라서 전입이 말소기준보다 앞선 조연진은 원칙적으로 대항력이 있는 임차인입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 10번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 해당 주택임차권에 한해 매수인의 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 이 확약은 조연진의 주택임차권에만 적용되는 판단이며, 다른 권리와 배당관계까지 없애는 것은 아닙니다. 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 도림동 654-2 벽산블루밍 104동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.85㎡ · 19층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 임종탁 (2019.04.15. 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.07.13. 인천신용보증재단 가압류 39,097,219원입니다. 그 뒤의 소상공인시장진흥공단 가압류, 남동구 압류, 오케이에프앤아이대부 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 조연진은 2022.03.11. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.01.14.와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조연진 1층 101호 84.85㎡ 전부 | 320,000,000원 | 2022.03.11 2022.01.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
벽산블루밍은 342세대, 2008.01.29. 준공 단지입니다. 대상 전용 84.85㎡와 같은 면적의 실거래 12건이 확인되며, 이 가운데 최근 12개월 7건 평균은 325,285,714원입니다. 최신 거래는 2026.07. 330,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.2% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.85㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 15 | 317,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 18 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 84.85㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2025.07 | 84.85㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.07 | 84.85㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 2 | 333,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 2 | 333,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 7 | 335,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.85㎡ | 7건 | 325,285,714원 |
전체 12건 평균은 329,833,333원이지만 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 325,285,714원, 최신 거래는 330,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가 374,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.0%입니다. 게다가 최근 거래 추세가 -3.2%이므로, 전체 평균만 보고 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,036,000원 |
| 1. 임차인 조연진 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 39,097,219원 | 39,097,219원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 8,866,781원 |
| 4. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 72,853,207원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 조연진 보증금 320,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 인천신용보증재단은 39,097,219원 전액, 소상공인시장진흥공단은 8,866,781원이 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도림초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 1층 101호이며 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지. 벽산블루밍 342세대, 준공일은 2008.01.29.입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 가격 흐름. 전용 84.85㎡ 거래는 317,000,000원~340,000,000원 범위이며 최근 거래 추세는 -3.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 기초합니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 순위 확인. 조연진은 전입 2022.03.11.로 말소기준 2022.07.13.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 대항력 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 329,833,333원보다 최근 12개월 평균 325,285,714원과 최신 거래 330,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.2% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균의 115.0%라는 점을 함께 봐야 합니다.
- 1층 개별성 확인. 대상은 1층 101호입니다. 실거래 표의 층별 가격 차이와 대상 호수 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싸지는 않는다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 조연진은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력 있는 임차인이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 둘째, 권리 부담이 해소돼도 현재 최저가 374,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 325,285,714원의 115.0%이고, 최신 거래 330,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -3.2%입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격 검증이 핵심입니다. 확약을 확인한 뒤에도 신건 가격 자체를 시세와 별도로 따져야 합니다.
