서울남부지방법원 2026타경3656. 서울 양천구 신월동 휴사이드빌 2층 202호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건은 권리관계만 표면적으로 보면 주의가 필요한 물건입니다. 임차인 백소희는 2021.08.05 전입·점유를 시작했고, 말소기준은 그보다 뒤인 2022.05.03 근로복지공단 가압류이므로 대항력이 있습니다. 보증금도 250,000,000원으로 큽니다. 그러나 이 사건에는 일반적인 대항력 임차인 경매와 다른 특별매각조건이 붙어 있습니다.
매각물건명세서 비고는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 정합니다. 따라서 통상적인 계산에서 유찰 후 미배당 보증금이 생기더라도 그 금액을 그대로 매수인 인수액으로 보아서는 안 됩니다. 이 특별조건이 그대로 적용되는 한 실질 인수는 0원이고, 실질취득비용은 해당 회차의 낙찰가와 동일하게 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 512-19 휴사이드빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 29.47㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인 | 2020.07.08 |
| 소유자 | 남유성 (2021.08.06 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 인수 위험을 끊는다
이 사건의 말소기준은 2022.05.03 근로복지공단 가압류 12,267,880원입니다. 2020.07.21 설정됐던 강서농업협동조합 근저당은 2020.09.23 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 신한저축은행·에스비아이저축은행·서민금융진흥원 가압류와 2026.02.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인입니다. 백소희의 전입·점유일은 2021.08.05, 확정일자는 2021.07.27로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 현재 신건 259,000,000원 배당안에서는 보증금 250,000,000원이 전액 배당되어 애초에 미배당 보증금이 없습니다. 더 낮은 회차에서는 통상 계산상 잔액이 발생하지만, 이 사건은 특별매각조건이 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백소희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.05 | 2021.07.27 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 259,000,000원은 싸지 않다
휴사이드빌은 20세대, 사용승인일 2020.07.08인 다세대주택입니다. 가격 자료에는 면적이 비슷한 거래 8건이 잡혀 있고 평균은 241,375,000원, 최저 230,000,000원, 최고 255,000,000원입니다. 최저매각가 259,000,000원은 가격 요약상 최근 평균의 107.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.7㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 27.21㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 2021.09 | 27.21㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 27.21㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2021.08 | 27.21㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 27.21㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2021.07 | 29.47㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 27.21㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 241,375,000원 |
특히 제공된 거래표본 중 최신 거래는 2022.05 · 255,000,000원입니다. 신건 최저가 259,000,000원은 이 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 권리상 인수가 실질 0원이라는 이유만으로 가격까지 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 백소희 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 12,267,880원 | 4,574,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 9,449,796원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 31,311,678원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,400,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 백소희 보증금 250,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 일반 계산상 잔액과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 259,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 207,200,000원 | 46,500,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 165,760,000원 | 87,360,640원 | 0원 |
1회·2회 유찰 시 계산표에는 각각 46,500,800원, 87,360,640원의 인수액이 나타나지만, 이는 대항력 임차인의 미배당 잔액을 통상 방식으로 계산한 값입니다. 이 사건은 특별매각조건으로 채권자가 그 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 조건을 반영한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강서초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신정네거리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2020.07.08입니다. 승강기·도시가스보일러 난방·소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·진입표면구역·원추표면구역·제3종 구역 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래표본. 휴사이드빌은 20세대이며 제공된 유사 면적 실거래는 8건입니다. 표본의 최신 거래가 2022.05인 점은 가격 판단 시 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 대항력 임차인 자체는 존재. 백소희의 전입·점유가 2021.08.05로 말소기준 2022.05.03보다 빠르다는 사실을 놓치면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 259,000,000원은 가격 요약상 최근 평균의 107.3%이고 최신 거래 255,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시 인수 계산 구분. 일반 계산표상 46,500,800원·87,360,640원의 미배당 잔액이 나타나더라도 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 최신성 확인. 거래표본 최신 건이 2022.05이므로 2026.10.16 입찰 전 현 시점 거래가격을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건의 실제 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 특별조건으로 줄었지만, 신건 가격은 높다”
이 물건의 첫인상은 대항력 임차인 보증금 250,000,000원 때문에 위험해 보입니다. 실제로 전입일도 말소기준보다 빨라 일반 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 인수 부담을 반드시 따져야 합니다. 그러나 이 사건에는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
반대로 가격은 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 259,000,000원은 가격 요약상 최근 평균 241,375,000원의 107.3%이고 거래표본 최신 거래 255,000,000원보다도 높습니다. 게다가 제공된 거래표본의 최신 거래월이 2022.05라 현재 시세 확인이 추가로 필요합니다. 결론은 권리는 특별조건 확인 전제로 정리 가능하지만, 신건 가격은 보류입니다.
