인천지방법원 2026타경500500. 간석동 리더스타워 에이동 15층 1509호, 현장 조사일 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 신경식은 2022년 8월 16일 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 취득했고, 임차인 정소은은 2022년 8월 22일 임대차계약, 2022년 9월 15일 확정일자, 2022년 10월 13일 주민등록·점유개시를 갖췄습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023년 11월 13일 남동구 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서므로 자료상 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 최저가 71,000,000원을 그대로 대입하면 집행비용 1,678,000원을 제외한 69,322,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 35,678,000원입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가깝게 유지되기 때문입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 정소은 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 아래의 35,678,000원은 확약을 반영하기 전 룰상 계산액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 15층1509호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제15층 제1509호 26.33㎡ 전부 · 현장 조사일 현재 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하4층/지상20층 · 사용승인일 2007.05.17 |
| 소유자 | 신경식 (2022.08.16 매매, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약서가 결론을 바꾼다
등기상 과거 신탁과 가처분은 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준점은 2023.11.13 남동구 압류입니다. 이후 2024.05.30 등기된 정소은의 주택임차권은 등기일 자체는 말소기준보다 늦지만, 임대차의 주민등록일자·점유개시일이 2022.10.13으로 더 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정소은 실제 임차인 1명 | 제15층 제1509호 26.33㎡ 전부 | 105,000,000원 | 2022.10.13 / 2022.09.15 배당요구 2024.05.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
② 가격 해석 — 최저가보다 ‘확약 반영 실질취득’이 기준
현재 회차 최저매각가는 71,000,000원입니다. 확약을 반영하지 않는 일반 대항력 인수 계산에서는 최저가 71,000,000원에 미배당 보증금 35,678,000원을 더해 매수인의 자금 부담이 106,678,000원 수준이 됩니다. 1회 유찰 시에는 56,800,000원에 룰상 인수 49,622,400원, 2회 유찰 시에는 45,440,000원에 룰상 인수 60,777,920원이 붙어, 낙찰가가 내려가도 총 부담이 약 1.06억원 수준으로 유지됩니다.
하지만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 분석에서는 정소은 임차인의 인수를 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 71,000,000원입니다. 다만 현재 가격을 최근 실거래와 비교할 수 있는 거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가나 과거 소유자의 2022년 취득가 110,000,000원만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,678,000원 |
| 1. 임차인 정소은 보증금 | 105,000,000원 | 69,322,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 35,678,000원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 정소은 임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 배당표는 확약 반영 전 룰상 계산 구조를 보여줍니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현장 조사일 현재 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 간석오거리역 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 위치해 대중교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북서측 및 동측은 광대로변, 남측 및 남서측은 소로변의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 업무용 토지이며 평지·사다리형, 공시지가 3,542,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장설비가 구비돼 있고 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 정소은 임차권에 대한 확약의 적용 대상, 조건, 말소 절차를 매각물건명세서와 원문서에서 직접 확인하세요.
- 대항력 구조 재확인. 임차인의 주민등록·점유개시일은 2022.10.13, 말소기준 압류는 2023.11.13입니다. 확약이 없다면 인수 문제가 발생하는 구조입니다.
- 배당 부족분. 현재 매각가 가정상 임차인 미배당은 35,678,000원입니다. 이는 확약 반영 전 룰상 금액입니다.
- 가격 판단 분리. 2022년 소유자 취득가 110,000,000원은 현재 시세가 아닙니다. 감정가 71,000,000원만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 관리비·점유상태. 오피스텔의 공용부분 관리비 체납과 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “7,100만원”보다 중요한 것은 확약서다
이 물건을 숫자만 보면 감정가와 최저가가 71,000,000원인 신건입니다. 그러나 임차인 정소은은 보증금 105,000,000원, 전입·점유 2022.10.13로 말소기준 2023.11.13보다 앞선 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 35,678,000원이 미배당되어 최저가와 합친 부담이 106,678,000원 수준이 되고, 유찰돼도 총 부담은 비슷하게 유지됩니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 정소은 임차권에 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 71,000,000원으로 정리됩니다. 다만 현재 실거래 비교 근거 없이 이 가격 자체를 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리 핵심은 확약서 효력 확인, 가격 핵심은 별도의 현시세 검증입니다.
