인천지방법원 2026타경500501. 가정동 늘해찬 1동 4층 401호, 전용 45.8㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 이진재이고 2019.11.18. 소유권이전등기가 됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 주택임차권입니다. 박철희의 임차권등기는 2023.04.06. 접수됐고, 보증금은 209,000,000원, 확정일자는 2019.10.07., 점유개시는 2019.10.18., 주민등록일자는 2022.06.20.입니다. 산정된 말소기준은 2023.05.25. 국의 압류이므로 이 임차권은 기준보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 따라서 박철희 임차권의 미배당 보증금은 실무상 매수인 인수액으로 잡지 않고 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 박철희 임차권에만 적용되며, 그 범위 밖의 별도 임차관계까지 포괄적으로 소거하는 문서는 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 박철희 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 430-54 늘해찬 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.8㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이진재 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.06. 등기 · 민간임대주택 등록일 2019.10.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 인수위험을 끊는다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박철희 | 점유개시 2019.10.18 주민등록 2022.06.20 | 209,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2019.10.07 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
2019.02.15. 설정됐던 남동신용협동조합 근저당권 2건은 2019.10.18. 이미 말소됐습니다. 이후 2023.05.25. 국의 압류가 말소기준으로 산정돼 있고, 2023.05.26. 주택도시보증공사 가압류 1,011,000,000원, 2024.01.26. 서울특별시 압류, 2026.01.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 2.4% 높다
늘해찬은 총 12세대, 준공일은 2019.02.01.입니다. 확인된 최근 거래는 2025.03. 전용 40.84㎡ 2층이 208,000,000원에 거래된 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 208,000,000원이며 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 40.84㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 208,000,000원 |
신건 최저가이자 확약을 반영한 현재 실질취득액은 213,000,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 208,000,000원의 102.4%입니다. 따라서 현재 가격을 최근 거래보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 특히 비교 거래는 전용 40.84㎡이고 본건은 전용 45.8㎡로 면적이 일치하지 않으며, 거래 표본도 1건뿐이므로 시세 판단에는 표본 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 박철희 보증금 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,011,000,000원 | 218,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 213,000,000원 가정에서는 집행비용 3,782,000원 뒤 박철희 보증금 209,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 218,000원이 배당됩니다. 이 회차에서는 배당 구조 자체로도 박철희 보증금 미배당액이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 서구문화회관 북측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 가정중앙시장역이 있어 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 가정3지구 지구단위계획구역 · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면, 공시지가 1,277,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 늘해찬은 총 12세대이며 최근 확인 거래는 1건입니다. 본건 전용 45.8㎡와 거래 전용 40.84㎡가 달라 직접 비교의 정밀도는 제한됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 박철희 임차권등기 말소와 매수인 인수 배제까지 어떻게 규정하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 박철희 보증금 209,000,000원, 확정일자 2019.10.07., 점유개시 2019.10.18., 주민등록 2022.06.20., 임차권등기 2023.04.06.의 순서를 원본 서류와 맞춰 보세요.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 213,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 208,000,000원의 102.4%입니다. 신건 가격 자체에 할인 메리트는 없습니다.
- 비교 거래 한계. 확인 거래는 2025.03. 전용 40.84㎡ 2층 208,000,000원 1건이고, 본건은 전용 45.8㎡입니다. 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정하기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 현재 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리부담은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 싸지 않다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 209,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수위험이 큰 물건입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 박철희 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 권리분석의 가장 큰 위험요인은 이 확약으로 상당 부분 해소됩니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가이자 실질취득액 213,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 208,000,000원의 102.4%입니다. 거래 표본도 1건이고 면적도 40.84㎡와 45.8㎡로 다릅니다. 따라서 이 사건은 “인수위험이 해소됐으니 싸다”가 아니라, “권리는 확약으로 정리됐지만 현재 가격에는 할인 근거가 없다”고 보는 편이 데이터에 부합합니다.
