인천지방법원 2026타경500507. 주안에쉐르 3층 321호, 전용 40.0294㎡입니다. 사건 분류는 근린주택이고 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 권리관계의 핵심은 소유권이나 가압류가 아니라 김혜정의 주택임차권입니다. 김혜정은 2021.12.07 확정일자를 받고 2021.12.23 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 139,000,000원입니다. 이후 2023.07.14 임차권등기가 마쳐졌고, 말소기준인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저가 114,000,000원으로 단순 배당하면 집행비용 2,396,000원을 먼저 빼고 임차인에게 111,604,000원이 배당되어 27,396,000원이 미배당됩니다. 통상 구조라면 이 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다. 따라서 실질취득 기준도 신건에서는 최저가와 같은 114,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 3층321호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 |
| 전용 / 층 | 40.0294㎡ · 4층 건물 내 3층 321호 |
| 소유자 | 손재현 (2021.11.23 매매, 2021.11.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인 | 2017.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약서가 핵심
말소기준은 2023.09.19 갑구 9번 주택도시보증공사 가압류입니다. 2026.01.22 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 김혜정의 임차권은 2023.07.14 등기됐고 전입·점유는 2021.12.23로 더 앞섭니다. 따라서 등기 순서만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김혜정 | 제3층 제321호 40.0294㎡ 전부 | 139,000,000원 | 2021.12.23 / 2021.12.07 | 대항력 有 우선변제 확약서 |
실제 임차인은 1명입니다. 김혜정은 보증기관 명의의 중복 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 배당요구도 했고 확정일자가 있어 우선변제권을 행사합니다.
② 시세 비교 — 확약서가 있어도 1.14억은 비싸다
가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 거래를 우선합니다. 주안에쉐르의 최근 12개월 거래는 4건, 평균은 94,380,000원입니다. 최신 거래는 2025.07 전용 40.03㎡ 2층 104,520,000원입니다. 현재 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 40.03㎡ | 2 | 104,520,000원 |
| 2025.02 | 36.55㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2025.02 | 40.03㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 38.59㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 94,380,000원 |
전체 12건 평균은 92,210,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균 94,380,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.6% 높은 흐름이지만, 그 상승을 감안해도 신건 최저가 114,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 모두 높습니다. 따라서 “경매라서 싸다”는 판단은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 김혜정 보증금 | 139,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당산식상 김혜정 보증금 미배당액은 27,396,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 배당상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당상 임차보증금 미배당 | 확약서 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 114,000,000원 | 27,396,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 91,200,000원 | 49,841,600원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 72,960,000원 | 67,753,280원 | 실질 인수 0원* |
* 배당산식상 미배당액과 별개로, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용한 실질 인수 판단입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 관교여자중학교 서측 인근입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 내 3층 321호이며 사용승인일은 2017.08.28입니다.
- 설비. 급·배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 주상용 건부지로 이용 중이며 제1종·제2종일반주거지역 관련 토지이고 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 거래. 주안에쉐르는 127세대이며 최근 거래가격은 84,200,000원~104,700,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상이 김혜정 임차권 전부인지 매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당상 미배당 27,396,000원이 표시돼도 확약서가 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 우선. 최근 12개월 평균 94,380,000원과 최신 거래 104,520,000원을 기준으로 보면 신건 114,000,000원은 높은 가격입니다.
- 유찰 이력 참고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 신건 가격만 보고 서두르기보다 회차별 가격과 실거래 간격을 함께 봐야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린주택이고 감정평가상 이용상태는 연립주택이므로 현황·건축물대장·사용용도를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약서로 정리돼도, 가격은 그대로 남는다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 139,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 신건 배당만으로는 27,396,000원이 남아 부담이 커 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 실질취득 114,000,000원은 최근 12개월 평균 94,380,000원의 120.8%이고, 최신 거래 104,520,000원보다도 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 확약서의 유효 범위를 확인한 뒤, 최근 실거래 수준까지 가격이 충분히 조정되는지 보는 것입니다.
