인천지방법원 2026타경500510. 문학동 346-12 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손재현이며 2021년 10월 25일 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 등기부의 압류나 경매개시결정이 아니라 그보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다.
임차인 유다원은 임대차계약일과 확정일자가 2021.09.10, 전입·점유개시일이 2021.10.08이고, 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2024.11.20 접수된 미추홀구 압류이므로, 임차인의 전입과 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 우선배당을 받고도 남는 보증금은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 346-12 3층302호 |
| 도로명 | 인천광역시 남구 매소홀로561번길 3-15 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 3층 302호 |
| 임차 범위 | 제3층 제302호 38.874㎡ 전부 |
| 소유자 | 손재현 (2021.10.25 매매 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 살아 있는 권리 가운데 가장 중요한 것은 을구 5번 주택임차권입니다. 유다원의 전입일은 2021.10.08, 확정일자는 2021.09.10이고 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준 압류는 2024.11.20이므로 임차인은 명백한 선순위 대항력 임차인에 해당합니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 임차인 분석 — 낙찰가보다 보증금이 크다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유다원 | 100,000,000원 | 2021.10.08 | 2021.09.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
현재 회차에서는 매각대금 86,000,000원에서 집행비용 추정액 1,948,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 84,052,000원입니다. 보증금 100,000,000원 중 15,948,000원이 남고, 대항력이 유지되는 경우 그 부족분이 매수인에게 인수됩니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액이 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 86,000,000원 | 15,948,000원 | 101,948,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 68,800,000원 | 32,838,400원 | 101,638,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 55,040,000원 | 46,350,720원 | 101,390,720원 |
표에서 보듯 낙찰가는 86,000,000원 → 68,800,000원 → 55,040,000원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 15,948,000원 → 32,838,400원 → 46,350,720원으로 커집니다. 결국 총 부담은 계속 약 100,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 이번 물건은 ‘유찰되면 무조건 싸진다’는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 임차인 유다원 보증금 | 100,000,000원 | 84,052,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금도 전액 회수되지 못하며, 부족분 15,948,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 100,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 문학초등학교 동측 약 50미터 지점에 위치하며, 주변에는 동류형 공동주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 급·배수 및 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 역사문화환경보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 표시. 매각물건명세서에는 본건 외벽에 ‘가동’으로 표시되어 있다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 86,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 101,948,000원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 실제로 어떤 조건에서 임차권등기가 말소되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력 포기 여부 확인. 제공된 문구에는 대항력 포기까지 명시되어 있지 않으므로, 말소동의와 보증금 인수책임 소멸을 동일하게 취급하면 안 됩니다.
- 회차 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 매수인 인수액이 증가합니다. 유찰 횟수만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 101,948,000원의 실질취득액이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “8,600만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 표면 가격은 감정가와 최저가 모두 86,000,000원입니다. 하지만 임차인 유다원의 보증금은 100,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다. 현재 배당계산에서는 84,052,000원만 배당되고 15,948,000원이 남아, 낙찰자 실질부담은 101,948,000원으로 올라갑니다.
더 중요한 점은 유찰되어도 구조가 크게 개선되지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 인수액은 32,838,400원, 2회 유찰 시에는 46,350,720원으로 증가해 낙찰가 하락분을 대부분 상쇄합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인해야 할 변수지만, 제공 내용만으로 대항력까지 포기됐다고 단정할 수는 없습니다. 최저가가 아니라 인수까지 합친 실질취득액으로 판단해야 하는 사건입니다.
