서울남부지방법원 2026타경3741. 서울 구로구 개봉동 ‘라움’ 제2층 제202호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 사형택은 2020년 매매를 원인으로 거래가액 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세금 관련 압류와 주택도시보증공사의 가압류가 이어졌고, 2026년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 365,000,000원 임차보증금입니다. 숫자만 보면 최저가 301,000,000원을 64,000,000원 웃돌지만, 임차인 김기용의 전입신고일은 2022.07.14로 제공된 말소기준권리 2022.04.08보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서의 특별매각조건까지 있어, 미배당 잔액이 발생하더라도 그 임차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 물건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크니 그 차액을 무조건 인수한다’는 유형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 제2층 |
| 사용승인일 | 2019.08.30 |
| 소유자 | 사형택 (2020.05.15 매매, 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 큰 보증금보다 ‘대항력과 특별조건’이 핵심
제공된 권리분석의 말소기준일은 2022.04.08 구로구 압류입니다. 해당 압류는 2022.06.07 해제로 말소됐지만, 임차인 김기용의 주민등록·점유개시는 2022.07.14로 그보다 늦게 기록돼 있고, 임차인 정보에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기용 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.14 | 2022.06.15 | 365,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
김기용은 임대차계약일자와 확정일자가 모두 2022.06.15, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.07.14이며 2024.01.19 임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 이뤄진 것으로 기록돼 있습니다. 보증금은 365,000,000원입니다. 다만 대항력은 없는 것으로 판정돼 있고, 특별매각조건상 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있어 매수인 승계액은 0원으로 분석됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,014,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 295,986,000원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 301,000,000원에서 채권 총액은 1,644,000,000원, 배당액은 295,986,000원, 총 미배당은 1,348,014,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감되어 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 301,000,000원 | 295,986,000원 | 1,348,014,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,800,000원 | 236,628,800원 | 1,407,371,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,640,000원 | 189,143,040원 | 1,454,856,960원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 보증금과 낙찰가를 합산해 실질취득가를 365,000,000원으로 고정하는 대항력 인수형 계산을 적용하지 않습니다. 제공된 회차별 자료에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 매수인 인수 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 301,000,000원이고 현재 최저매각가도 301,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세를 확인할 수 있는 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮다거나 신건부터 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격 경쟁력은 별개의 문제로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지도 업무시설(오피스텔-준주택) 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 서울오류초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로 사용승인일은 2019.08.30이며, 승강기·기계식 주차설비·난방·급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남서측 약 4~5m, 남동측 약 6m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,919,000원/㎡, 토지면적은 251.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 김기용의 365,000,000원 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 집행 순서를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 남아 있는 세금 압류의 당해세 여부에 따라 실제 배당 순위가 달라질 수 있으므로 세목과 금액을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 주거 점유 이력이 있으므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 확인으로 점검하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 301,000,000원을 곧바로 적정 시세로 보지 말고, 동일·유사 오피스텔의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 기계식 주차·오피스텔 환금성. 설비 이용조건과 관리상태, 오피스텔 거래층의 수요를 현장 확인해 실제 환금성을 판단하세요.
맺으며 — 큰 보증금이 보여도 ‘인수형’은 아니다
이 물건의 숫자만 보면 보증금 365,000,000원이 최저가 301,000,000원보다 커서 위험해 보입니다. 하지만 권리 구조는 그 반대입니다. 김기용은 실제 임차인 1명이지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있고, 매각물건명세서에는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건까지 있습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이것이 곧 ‘좋은 가격’을 뜻하지는 않습니다. 현재는 신건 301,000,000원이고, 최근 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 또한 세금 압류의 배당 영향도 최종 확인해야 합니다. 결론은 권리상 핵심 인수위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격과 세금 배당은 보수적으로 검증해야 하는 오피스텔입니다.
