인천지방법원 2026타경500527. 주안동 브릴리언트 13층 1306호 오피스텔입니다. 이 사건은 표면만 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 인수형 경매에 가깝습니다. 강주은의 임대차계약일은 2021.09.12, 확정일자는 2021.09.13, 주민등록일과 점유개시일은 2021.11.08이고, 임차보증금은 285,000,000원입니다. 반면 데이터상 말소기준은 2026.01.22 강제경매개시결정으로, 임차권의 대항력 발생 시점이 그보다 앞섭니다.
배당 시뮬레이션도 이 구조를 그대로 보여 줍니다. 현재 최저가 256,000,000원에서 집행비용 4,384,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인 강주은에게 251,616,000원이 배당되고, 보증금 중 33,384,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 통상이라면 이 미배당 보증금이 매수인 인수 문제로 이어지지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 강주은 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 13층 1306호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 4 |
| 이용상태 | 오피스텔 · 15층 건물 내 13층 1306호 · 2021.02.10 사용승인 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2021.12.23 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 반전
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강주은 | 제13층 제1306호 84.5㎡ 전부 | 285,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 임대차계약일 | 2021.09.12 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.09.13 |
| 주민등록일 / 점유개시일 | 2021.11.08 / 2021.11.08 |
| 임차권등기 | 2023.08.10 · 을구 순위 1번 |
| 배당요구 | 2023.08.10 · 배당요구 있음 |
| 확약 반영 | 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 · 실질 인수 0원 |
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 본다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 단순히 최저가만큼 낮아지지 않습니다. 이 사건도 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 룰상 인수액이 33,384,000원이고, 1회 유찰 시 83,867,200원, 2회 유찰 시 124,253,760원으로 증가합니다.
다만 이 사건에는 강주은 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 해당 인수액은 실질 0원으로 반영됩니다. 따라서 확약 적용 기준의 실질취득은 현재 회차 256,000,000원, 1회 유찰 시 204,800,000원, 2회 유찰 시 163,840,000원입니다. 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정하지는 않습니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 가격 메리트는 별도로 판단하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 256,000,000원 | 33,384,000원 | 0원 | 256,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,800,000원 | 83,867,200원 | 0원 | 204,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,840,000원 | 124,253,760원 | 0원 | 163,840,000원 |
* 룰상 인수액은 배당 시뮬레이션의 미배당 보증금입니다. 본 리포트는 제출된 말소동의 확약서를 해당 임차권에 적용해 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 강주은 보증금 | 285,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금이 집행비용과 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사 신청채권에는 0원이 배당되고, 소유자 잔여도 0원입니다. 강주은 보증금 미배당액 33,384,000원은 말소동의 확약 반영 전 룰상 금액입니다.
⑤ 등기상 추가 확인 — 민간임대주택등기
갑구 순위 5-1에는 2021.12.27 민간임대주택등기가 기록되어 있습니다. 등기 내용은 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대되고, 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다. 입찰 전에는 이 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상물건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 13층 1306호입니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 남측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 남동측 및 남서측으로 노폭 약 30m 및 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 강주은 임차권의 실질 인수 0원 판단 근거이므로 확약 대상, 조건, 말소 절차를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기·점유 상태. 임차권등기는 2023.08.10 설정되어 있습니다. 실제 인도 상태와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.27 등기의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가·최저가 256,000,000원은 확인되지만 실거래 비교 근거 없이 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당표의 성격. 집행비용 4,384,000원, 임차인 배당 251,616,000원 등은 현재 매각가 256,000,000원을 가정한 시뮬레이션입니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약의 적용’
이 사건을 최저가만 보면 256,000,000원짜리 신건 오피스텔이지만, 권리 구조의 출발점은 보증금 285,000,000원의 선순위 대항력 임차인 강주은입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서도 33,384,000원이 미배당되어 원칙적으로는 매수인 인수 이슈가 생깁니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 256,000,000원으로 봅니다. 이 확약은 강주은 임차권에 한정해 적용하며, 실제 임차인은 1명입니다. 가격 측면에서는 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 시세 대비 저렴·고평가 여부를 결론에 넣지 않습니다. 이 물건의 핵심 확인사항은 말소동의 확약서의 정확한 적용 조건과 민간임대주택등기의 처리입니다.
