인천지방법원 2026타경500530. 인천 미추홀구 주안동 어반스뷰6차 14층 1401호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 현재 소유자는 박종란이며 2020.08.01 매매를 원인으로 거래가액 233,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차권자 이영숙은 주민등록일자 2021.01.28, 점유개시일자 2022.09.01, 확정일자 2022.09.01로 기록돼 있고, 233,000,000원의 임차보증금에 대해 배당요구도 한 상태입니다.
말소기준은 2026.01.23 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 임차권등기는 그보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 현재 최저가 213,000,000원에서 집행비용을 제외한 209,218,000원이 임차인에게 우선배당되는 것으로 추정되고, 보증금 중 23,782,000원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 89-23 어반스뷰6차 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석바위로 103 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박종란 (2020.08.01 매매, 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에는 2019년 신탁등기가 있었지만 2020.08.18 말소됐고, 이후 박종란에게 소유권이 이전됐습니다. 2022.12.08에는 민간임대주택등기가 기록됐으며, 2023.10.10 이영숙 명의의 주택임차권등기가 들어왔습니다. 이 임차권의 주민등록일자는 2021.01.28로, 2026.01.23 강제경매개시결정보다 빠릅니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이영숙 | 제14층 제1401호 69.54㎡ 전부 | 233,000,000원 | 2021.01.28 / 2022.09.01 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
실제 임차인은 1명입니다. 이영숙은 보증기관 승계·대위 신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 기록돼 있으므로, 보증금 233,000,000원을 별도의 보증기관 신고액과 중복 합산하지 않습니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 가격이 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건도 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 실질취득액이 모두 약 2.36억원 안팎에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 213,000,000원 | 23,782,000원 | 236,782,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 170,400,000원 | 65,785,600원 | 236,185,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 99,388,480원 | 235,708,480원 |
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 이영숙 보증금 | 233,000,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서 임차인 보증금은 23,782,000원 미배당되고 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 해당 가정에서 배당액 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 석암초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 가능하고 버스정류장 및 시민공원역이 소재해 대중교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 14층 1401호이며 사용승인일은 2019.11.4입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 약 15미터 및 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현 회차는 213,000,000원 낙찰가만 볼 것이 아니라 인수 추정액 23,782,000원을 합친 약 236,782,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 유찰 후에도 같은 원리. 1회·2회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 인수액이 각각 65,785,600원, 99,388,480원으로 늘어 실질취득은 약 2.36억원 수준입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실은 확인되지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 어디까지 명시됐는지는 원문 대조가 필요합니다.
- 임차권 권리관계 재확인. 이영숙의 전입·확정일자·배당요구 및 임차권등기 상태를 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인을 하지 못한 것으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금 구조를 먼저 본다”
이 물건은 신건 최저가가 213,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 233,000,000원으로 더 큽니다. 현재 배당 가정에서는 23,782,000원이 미배당돼 매수인이 인수하는 구조이므로 실질취득은 236,782,000원입니다. 1회·2회 유찰이 되더라도 인수액이 함께 늘어 총부담은 약 2.36억원 안팎으로 유지됩니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요한 확인사항이지만, 제공된 문구만으로 임차인 이영숙의 대항력 포기까지 확인되지는 않습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 인수위험을 0원으로 보지 않는 것이 맞습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 최저가가 싸다는 평가 역시 할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금과 확약서의 정확한 효력입니다.
