인천지방법원 2026타경500532. 인천 미추홀구 주안동 어반스뷰6차 13층 1301호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박종란으로 2020.07.03 매매를 원인으로 2020.07.29 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 233,000,000원입니다. 이후 김태형이 보증금 244,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 주택도시보증공사가 2026.01.22 강제경매를 개시했습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “보증금이 최저가보다 크다”에서 끝나지 않습니다. 김태형 임차권만 놓고 보면 신건 매각가 208,000,000원에서 집행비용 3,712,000원을 제외한 204,288,000원이 우선배당되고, 39,712,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.

반대로 이 확약을 다른 점유자에게까지 확대해서는 안 됩니다. 장경근은 2025.09.18 전입으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 특정되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 有로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보며 실제 승계금액 역시 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기상 김태형의 주택임차권은 2024.03.11 접수됐고, 임대차계약일은 2022.06.25, 확정일자는 2022.06.27, 주민등록·점유개시는 2022.07.29입니다. 보증금은 244,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 이 권리는 2026.01.22 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리로 볼 수 없습니다.

② 임차인 — 확인 2명, 위험은 서로 다르다

* 김태형 임차권의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영한 판단입니다. 이 확약은 김태형 임차권에만 적용하며 장경근의 권리·승계 가능성까지 해소하는 근거로 사용하지 않습니다.

③ 가격·실질취득 — 최저가만 보면 안 된다

현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 208,000,000원입니다. 다만 이 사건은 단순히 최저가만으로 실제 취득비용을 계산할 수 없습니다. 김태형의 244,000,000원 임차권은 확약서로 실질 인수 0원으로 보지만, 장경근의 승계액이 미상이기 때문입니다.

현재 확인 가능한 가격 기준으로는 소유자의 2020.07.03 매매 거래가액 233,000,000원과 감정가 208,000,000원이 있습니다. 현재 회차 자체는 감정가 100%의 신건이므로 유찰 할인은 전혀 없는 상태입니다. 장경근의 보증금·권리관계가 정리되기 전에는 최저가만 보고 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.

④ 룰상 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

위 표는 제공된 신건 배당 시뮬레이션입니다. 이 계산상 김태형 보증금 부족분은 39,712,000원이지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 김태형 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 장경근의 보증금·배당·승계액은 확정되지 않았으므로 위 금액에 포함해 단정하지 않습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 김태형 룰상 인수액은 늘지만 확약서가 있다

김태형 임차권만 기계적으로 계산하면 매각가가 내려갈수록 미배당·인수액이 커집니다. 하지만 이 사건은 확약서가 제출돼 있어 그 증가액을 실제 매수인 부담으로 그대로 적용하지 않습니다. 대신 회차가 내려가더라도 장경근의 보증금·대항력·우선변제 관계가 정리되지 않는 한 전체 인수위험이 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 13층 1301호입니다.
• 주위환경. 석암초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·업무시설·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주거지역으로서 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 인천2호선 시민공원역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 차량용기계승강기설비, 난방설비 등이 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 남서측 및 남동측 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
• 현장확인. 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형조사와 건축물현황도·평가전례에 따른 통상 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 김태형 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 말소동의 범위와 매각 후 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
• 장경근 보증금 확인. 2025.09.18 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액을 모른 채 최종 실질취득가를 확정하면 안 됩니다.
• 임차권과 현재 점유 분리. 김태형 임차권에 대한 확약이 장경근의 점유·임차관계까지 해소하는 것은 아닙니다.
• 신건 가격. 현재 최저가 208,000,000원은 감정가의 100%로 유찰 할인 구간이 아닙니다.
• 현장 내부상태. 감정평가 당시 내부 확인이 충분하지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 끝난 것은 아니다”

표면상 가장 큰 숫자는 김태형의 보증금 244,000,000원입니다. 신건 매각가 208,000,000원보다 커서 원칙대로라면 미배당분이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형 구조입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김태형 임차권의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

그럼에도 사건 전체를 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 2025.09.18 전입한 장경근은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·승계액 미상 상태입니다. 현재 최저가 역시 감정가 208,000,000원 그대로인 신건입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 김태형 확약서의 정확한 효력 확인과 장경근 임차관계의 금액 확정입니다. 주된 임차권 위험은 낮아졌지만, 미상 임차인이 정리되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.