인천지방법원 2026타경500551. 부평구 삼산동의 4층 다세대주택 401호입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 임차인 김보라는 2021.06.18. 확정일자를 받고 2021.07.23. 점유를 개시한 뒤 2021.07.26. 주민등록을 마쳤고, 2023.09.04. 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 완료했습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.09.24. 안산시 압류입니다. 따라서 확약이 없다면 임차권은 매각으로 지워지지 않는 선순위 인수형입니다.
그런데 매각물건명세서에 중요한 예외가 붙습니다. 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 제공된 규칙에 따라 이 확약은 김보라 임차권의 승계 부담을 실질적으로 0원으로 봅니다. 즉 배당 계산상 부족액이 22,020,000원 발생하더라도, 확약 이행을 전제로 매수인이 그 금액을 추가로 떠안는 것으로 보지 않습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김보라 1명이며, 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 377-6 에이동 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 임차권 범위 | 4층 401호 37.92㎡ 전부 |
| 소유자 | 김영만 · 2023.02.20. 매매, 2023.03.03. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 부담 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김보라 주거 · 임차권등기 | 4층 401호 37.92㎡ 전부 | 전입 2021.07.26 확정 2021.06.18 점유 2021.07.23 배당요구 2023.09.04 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
김보라는 주민등록·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차 90,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,020,000원을 뺀 87,980,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 22,020,000원이 배당으로 충족되지 않습니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약이 있어 실질 승계 0원*으로 봅니다.
③ 가격 해석 — 최저가보다 ‘실질취득’이 우선
확약을 무시하고 일반적인 대항력 인수형으로만 계산하면, 신건 90,000,000원에 낙찰받아도 미배당 22,020,000원을 더 부담하게 되므로 단순 최저가만 볼 수 없습니다. 다만 이번 사건은 말소동의 확약이 적용되므로 실질취득은 최저가 90,000,000원과 동일하게 평가합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 22,020,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 39,696,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 53,836,800원 | 0원* |
* 룰상 인수액은 제공된 배당·회차 시나리오의 값입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로, 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
등기부상 과거 거래가액은 2010년 60,000,000원, 2016년 70,000,000원, 2021년 65,000,000원, 같은 2021년 110,000,000원, 2023년 110,000,000원으로 확인됩니다. 이는 각 시점의 소유권 이전 거래액일 뿐이므로 현재 시세와 동일하게 볼 수 없습니다. 따라서 감정가 90,000,000원이 현재 시장가격보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,020,000원 |
| 1. 임차인 김보라 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 배당 후 보증금 부족분이 22,020,000원 발생합니다. 일반 계산상 매수인 인수액은 22,020,000원이지만, 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 주택도시보증공사 신청채권 110,000,000원은 이 배당표상 0원 배당입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 삼산초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트·다세대·단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 등, 창호는 샷시이며 급·배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 중로2류 접함, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 주소 표시 차이 — 현장확인 포인트
등기사항전부증명서와 집합건축물대장에는 도로명주소 건물번호와 건물명칭이 “충선로 370”, “에이동”으로 표시되어 있으나, 현황 건물 외벽에는 “충선로 370-1”, “12동”으로 표시되어 있습니다. 감정평가서도 이 차이를 경매 진행 시 참고할 사항으로 적시하고 있으므로, 입찰 전 현장에서 대상 건물·동·호수를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 5번 김보라 임차권을 대상으로 하는지, 말소 조건과 절차를 원문으로 확인하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 신건 배당계산상 미배당 보증금은 22,020,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 90,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일·유사 다세대의 최근 거래와 매물가격을 입찰 직전 별도로 대조하세요.
- 주소·동 표시 확인. 공부상 “충선로 370·에이동”과 현황 “충선로 370-1·12동”이 다르므로 현장 및 건축물 현황을 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 사실과 별개로 현재 실제 점유상태와 인도 가능시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약의 확인’이 핵심
등기만 보면 위험도가 높은 물건입니다. 보증금 110,000,000원의 임차인이 말소기준보다 앞서 대항력을 확보했고, 신건 90,000,000원 배당으로는 보증금 전액을 충족할 수 없기 때문입니다. 일반적인 구조라면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있습니다. 제공된 기준에 따라 이를 반영하면 신건의 룰상 인수 22,020,000원은 실질 0원*으로 바뀌고, 실질취득가는 90,000,000원이 됩니다. 따라서 결론의 초점은 “최저가가 싸다”가 아니라 확약서가 실제 매각·말소 과정에서 그대로 이행되는지 확인하는 것에 있습니다. 현재 시세와의 직접 비교 근거는 별도로 확인해야 하므로, 가격 메리트는 권리정리와 분리해 판단해야 합니다.
