인천지방법원 2026타경500573. 산토리니빌 11층 1105호는 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박종호는 2022.02.21 매매를 원인으로 거래가액 259,000,000원에 취득했고, 등기는 2022.02.25 접수됐습니다. 같은 날 송보라 임차인의 주민등록일자가 잡혀 있으며, 이 임차권의 보증금도 259,000,000원입니다.
말소기준으로 표시된 권리는 2024.01.11 국민건강보험공단 압류입니다. 송보라의 전입일 2022.02.25가 그보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정됩니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮은 이 사건에서 낙찰가가 내려가도 미회수 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 송보라 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 11층 1105호 · 인주대로623번길 35 |
| 용도 / 면적 | 근린주택 · 도시형생활주택(단지형 연립주택) · 48.29㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 11층 · 사용승인 2020.07.08 |
| 소유자 | 박종호 · 2022.02.25 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
이 사건의 권리분석은 임차권 하나가 핵심입니다. 송보라의 전입일은 2022.02.25로 말소기준 압류일 2024.01.11보다 빠르고, 임차권등기는 2024.04.22 접수됐습니다. 이후 2024.09.09 경정등기로 임대차계약일자 2022.01.27, 점유개시일자 2022.02.25, 확정일자 2022.02.18이 기재됐습니다. 실제 임차인은 1명이며, 을구 1-2번은 같은 임차권의 경정으로 봐야 하므로 보증금을 별도로 더하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 확약 반영 인수 0원
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송보라 | 제11층 제1105호 48.29㎡ 전부 · 2022.02.25 | 259,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 2022.02.18 · 배당표 미반영 | 실질 0원 · HUG 말소동의 확약 |
배당 시뮬레이션상 원래 인수로 표시된 금액은 259,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 송보라 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득도 최근 시세보다 높다
이 물건은 확약으로 인수 부담이 해소되므로 시세 비교 기준은 최저가 221,000,000원 = 실질취득 221,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 184,270,833원이지만, 과거 2022년 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 2026.08의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.29㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 45.36㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2025.04 | 45.70㎡ | 12 | 156,000,000원 |
| 2024.10 | 43.98㎡ | 14 | 97,800,000원 |
| 2024.10 | 45.06㎡ | 14 | 111,600,000원 |
| 2024.08 | 48.29㎡ | 13 | 141,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 221,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.9%입니다. 최신 2026.08 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 더 중요한 점은 최근 거래군이 이전 거래군보다 -10.7% 낮아진 하락 추세라는 것입니다. 따라서 전체 평균 184,270,833원만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 임차인 송보라 보증금 | 259,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 217,106,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사 미배당액은 41,894,000원입니다. 송보라 보증금 259,000,000원은 원 계산상 매수인 인수로 분류되지만, 본 리포트는 명세서에 적힌 말소동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월여자중학교 북동측 인근이며 도시형생활주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 대형마트, 위락시설 등이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 예술회관역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 도로. 동측 약 10m 보행자전용도로, 서측 약 4m 포장도로에 각각 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,945,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 거래 추세가 -10.7%이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 매각률 0.0%로 나타나므로 가격 상단에서의 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 송보라 임차권을 실제로 말소시키는 조건과 범위를 전제로 합니다. 입찰 전 원문 조건을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약 반영 후 실질취득은 221,000,000원입니다. 최근12개월 평균 167,500,000원의 131.9%이므로 신건에는 가격상 이점이 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -10.7%입니다. 과거 전체 평균 184,270,833원만 보고 상단 가격을 정하면 안 됩니다.
- 동일 면적 최신 거래 확인. 전용 48.29㎡의 2026.08 거래는 13층 190,000,000원입니다. 대상은 11층이므로 이 최신 거래를 핵심 비교치로 봐야 합니다.
- 유찰·환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 매각률 0.0%입니다. 도시형생활주택의 환금성과 실제 수요층을 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 처음 보면 대항력 있는 259,000,000원 임차보증금 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 송보라 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 곧바로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 실질취득 221,000,000원은 최근 12개월 평균 167,500,000원의 131.9%이고, 최신 거래 190,000,000원보다 높으며, 최근 가격 추세도 -10.7%입니다. 여기에 도시형생활주택의 환금성과 평균 유찰 1.5회라는 신호까지 겹칩니다. 권리는 확약 덕분에 정리되지만, 가격은 보류. 이 사건은 현재 신건 가격에 서두를 이유가 없는 물건입니다.
