인천지방법원 2026타경500635. 인천 서구 검암동 ‘모드니에’ 1층 102호, 전용 67.62㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이선애 씨로 2022.01.10. 거래가 181,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권의 선순위성입니다. 과거 설정됐던 여수수산업협동조합·한국스탠다드차타드은행·신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025.04.16. 삼성카드 가압류입니다.
반면 임차인 이준섭 씨는 2021.12.10. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.11.16.입니다. 2024.01.22.에는 보증금 181,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 말소기준인 삼성카드 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차권으로, 일반적인 배당 계산만 보면 현 회차에서도 보증금 부족분 2,348,000원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어, 본 분석에서는 해당 이준섭 임차권의 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 503-6 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 67.62㎡ · 3층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이선애 (2022.01.10. 거래가 181,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2010.04.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2025.04.16. 삼성카드 가압류 16,681,344원입니다. 그보다 뒤인 하나카드 가압류 22,728,071원과 2026.01.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 이준섭 임차권입니다. 전입 2021.12.10., 확정일자 2021.11.16., 임차권등기 2024.01.22.로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준섭 1층 102호 67.62㎡ 전부 | 181,000,000원 | 2021.12.10 2021.11.16 | 有 | 有 | 실질 0원* 룰상 2,348,000원 |
② 시세 비교 — 실질취득 182,000,000원은 최근 가격보다 높다
가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선합니다. 이 물건의 실질 인수는 확약 반영 후 0원이므로 현 회차 실질취득은 최저가와 같은 182,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 68.85㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2022.11 | 67.62㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 68.85㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2022.01 | 67.62㎡ | 1 | 181,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 175,333,333원 |
최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균 175,333,333원의 103.8%입니다. 최신 거래 164,000,000원보다도 높습니다. 전체 4건 평균은 176,750,000원이지만 가격 메리트 판단의 중심은 여기에 두지 않습니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세가 -3.1%로 하락 방향이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 이준섭 보증금 | 181,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,681,344원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 22,728,071원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산만 적용하면 이준섭 임차인의 미배당 보증금 2,348,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 가격이 내려가도 원칙상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 182,000,000원 | 2,348,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 145,600,000원 | 38,238,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 116,480,000원 | 66,950,720원 | 실질 0원* |
확약이 없다고 가정한 일반적인 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 이 사건은 그 구조 위에 해당 임차권 말소동의 확약이 존재한다는 점이 핵심입니다. 따라서 표의 룰상 인수액과 실제 분석상 실질 인수액을 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 102호입니다.
- 입지. 검암중학교 동측 인근으로 다세대주택·상가주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 공동주택 중심의 주택지대입니다.
- 교통. 토지경계까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선·지선 버스정류장이 있으며, 근거리에 검암역이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 서측 약 9m 내외, 동측 약 7m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구), 공시지가 1,693,000원/㎡, 토지면적 320.8㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 모드니에는 총 6세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최신 거래는 2023.01의 164,000,000원이고 최근 가격 추세는 -3.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 권리 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 직접 연결됩니다. 확약의 대상이 이준섭 임차권등기와 정확히 일치하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 배당·말소 절차 확인. 일반 배당표상 이준섭 임차인의 부족분은 2,348,000원입니다. 실질 0원 처리는 확약을 반영한 결과이므로 실제 말소 절차와 제출서류를 대조해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균 175,333,333원의 103.8%입니다. 최신 거래도 164,000,000원으로 더 낮습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -3.1%이므로 전체 평균 176,750,000원만 보고 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대이고 실거래 표본도 4건이므로 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 전제로 가격을 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 103.8%
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 181,000,000원의 선순위 임차권이 있어 인수 위험이 큰 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 현 회차 기준 2,348,000원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영됩니다.
권리 문제가 실질적으로 해소된 뒤에는 가격이 남습니다. 신건 실질취득 182,000,000원은 최근 12개월 평균 175,333,333원의 103.8%이고, 최신 거래 164,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세는 -3.1%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 위험이 해소됐다”와 “가격이 싸다”를 혼동하지 않는 것입니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 현재 회차 가격은 최근 거래 기준으로 할인 구간이 아닙니다.
