인천지방법원 2026타경500639. 엘리시아 제2층 제201호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2022년1월20일 매매를 원인으로 244,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 신건 여부보다 김슬기의 선순위 대항력입니다. 김슬기는 2022년1월20일 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년11월25일입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2023년6월30일 국의 압류이므로, 임차인은 대항력이 있습니다.
보증금은 244,000,000원으로 현재 최저가 185,000,000원보다 큽니다. 제공된 예상배당에서는 집행비용 3,390,000원을 먼저 제외한 뒤 김슬기에게 181,610,000원이 배당되고, 남은 62,390,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 신건에서의 현금 낙찰가만 보고 1.85억짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 185,000,000원 + 62,390,000원 = 247,390,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 경서동 999-2 엘리시아 2층201호 |
| 용도 / 전유부분 | 오피스텔 · 제2층 제201호 56.71㎡ 전부 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박일성 (2022.01.20. 매매, 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인이 핵심
과거 신한은행 근저당권 158,400,000원은 2022년1월20일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023년6월30일 계양세무서장의 국세 압류입니다. 이후의 인천광역시 서구 압류, 부천세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김슬기 | 제2층 제201호 56.71㎡ 전부 | 2022.01.20 / 2021.11.25 | 244,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 가능 |
김슬기는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 보증금 244,000,000원이 현재 매각가정 185,000,000원보다 크기 때문에 배당만으로 전액 회수되지 않습니다. 현재 배당 추정상 181,610,000원 배당 + 62,390,000원 미배당 구조이며, 이 62,390,000원이 매수인 인수액으로 산정돼 있습니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 단순히 “유찰되면 1.48억, 1.184억으로 싸진다”고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 185,000,000원 | 62,390,000원 | 247,390,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,000,000원 | 98,872,000원 | 246,872,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 118,400,000원 | 128,057,600원 | 246,457,600원 |
보증금이 244,000,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 185,000,000원에서 118,400,000원으로 내려가더라도 인수액은 62,390,000원에서 128,057,600원으로 늘어납니다. 제공된 시나리오상 실질취득은 247,390,000원 → 246,872,000원 → 246,457,600원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다. 이 사건에서 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 되는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 김슬기 보증금 | 244,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 추정에서는 김슬기 보증금의 부족분 62,390,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 발생해 임차인 배당액이 줄고 미배당·인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 2016년08월30일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 주위환경. 경서근린공원 동측 인근이며 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 인천지하철2호선 검바위역이 소재합니다.
- 도로. 북측 약 20미터 내외, 남측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접하며 북측 도로와는 단차가 있어 도보 접근이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·화재탐지·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 전 확인할 것
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 문구를 직접 확인해야 합니다. 현재 자료에서는 대항력 포기까지 명시돼 있지 않습니다.
- 인수액 기준. 신건 기준 제공된 매수인 인수 추정액은 62,390,000원이며, 낙찰가와 합친 실질취득은 247,390,000원입니다.
- 세금 순위. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 금액과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 선순위 차감 시 임차인 미배당액이 늘 수 있습니다.
- 유찰 착시. 1회·2회 유찰 시 표면 매각가는 148,000,000원·118,400,000원으로 낮아지지만 인수액은 98,872,000원·128,057,600원으로 증가합니다.
- 시세 판단 분리. 이 사건은 현재 확인 가능한 실거래 비교값으로 가격 우위를 산정하지 않고, 대항력 보증금과 실질취득액 중심으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “1.85억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 185,000,000원이 아니라 보증금 244,000,000원입니다. 김슬기의 전입·점유가 2022년1월20일, 말소기준 압류가 2023년6월30일이어서 대항력이 있고, 현재 배당 추정상 62,390,000원이 미배당됩니다. 그래서 신건의 실질취득은 247,390,000원입니다.
유찰돼 낙찰가가 떨어져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 제공된 시나리오에서 246,000,000원대에 머뭅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 현재 자료만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않으므로 인수액을 0원으로 처리하지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부까지 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 표면 최저가가 아니라 임차보증금 인수와 확약서의 정확한 효력입니다.
