인천지방법원 2026타경500664. 인천광역시 미추홀구 용현동 에이스빌 3층 301호, 전용 60.24㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 박승준이며 2022.04.25. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 146,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순하지 않습니다. 최예정은 2022.04.19. 전입·점유를 시작했고 2022.03.11. 확정일자를 받아, 2023.03.24. 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
실제로 128,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,592,000원을 먼저 제외한 뒤 최예정에게 125,408,000원이 배당되고, 보증금 146,000,000원 중 20,592,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 한정해 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500664 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 629-33 에이스빌 3층301호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 토금남로3번길 22-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 60.24㎡ · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.25. 소유권이전 · 거래가액 146,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 2023.03.24. 미추홀구(인천광역시) 압류입니다. 최예정의 전입·점유일 2022.04.19.은 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되고, 2022.03.11. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 등기부상 주택임차권은 2024.04.26. 설정됐고, 2026.01.27. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최예정 | 제3층 제301호 60.24㎡ 전부 | 146,000,000원 | 2022.04.19 / 2022.03.11 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
② 시세 비교 — 최근 거래는 82,290,000원
가격 판단은 과거 거래를 모두 섞은 평균보다 최신 거래·최근 12개월 평균·최근 추세를 우선해야 합니다. 에이스빌 전용 60.24㎡의 최신 거래는 2025.12. 82,290,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 역시 82,290,000원입니다. 반면 신건 최저가는 128,000,000원으로 최근 시세의 155.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 60.24㎡ | 5 | 82,290,000원 |
| 2024.02 | 60.24㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2022.04 | 60.24㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.24㎡ | 3건 | 103,096,666원 |
전체 3건 평균은 103,096,666원이지만, 2022.04. 146,000,000원 거래가 섞여 있어 최근 가격 수준을 판단하는 기준으로는 왜곡될 수 있습니다. 실제 최근 12개월 평균은 82,290,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -27.5%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균만 보고 128,000,000원을 가격 메리트가 있는 수준으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 최예정 보증금 | 146,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 최예정 보증금의 미배당액은 20,592,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 해당 임차권에 반영해 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호입니다. 사용승인일은 2010.03.30.입니다.
- 주변환경. 감정요항표상 신흥여자중학교 동측 인근으로, 주변에 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,426,000원/㎡입니다.
- 규모. 에이스빌(629-33)은 6세대이며, 동일 면적 거래 표본은 3건입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 말소동의 확약서의 적용 범위와 매각 후 임차권 말소 절차를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 과거 146,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 2025.12. 최신 거래 82,290,000원과 최근 12개월 평균을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -27.5%이므로 신건 가격에 과거 고가 거래를 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 회차별 가격. 현재 128,000,000원, 1회 유찰 시 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원입니다. 최근 시세와의 간격을 회차별로 비교해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위와 금액은 매각 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0이어도 신건은 비싸다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 146,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 실제로 단순 배당 계산만 따르면 신건에서 20,592,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그럼에도 투자 판단은 보수적이어야 합니다. 감정가와 최저가 128,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 82,290,000원의 155.5%이고, 최근 가격 추세도 -27.5%입니다. 1회 유찰 가격 102,400,000원도 최근 시세보다 높은 반면, 2회 유찰 가격 81,920,000원에서야 최근 거래 수준과 비슷해집니다. 확약으로 권리 리스크는 낮아지지만, 현재 회차의 가격 메리트는 없습니다.
