인천지방법원 2026타경500665. 인천 남동구 논현동 인코아즈 9층 907호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 정연임은 2022년 9월 19일 매매를 원인으로 거래가액 126,735,000원에 취득했고, 같은 해 11월 16일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 이 주택에는 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
권리분석의 중심은 을구 1번 주택임차권 조규리입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 9월 23일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 10월 28일이고, 임차보증금은 118,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026년 1월 27일이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 617-2 인코아즈 9층 907호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 청능대로595번길 13 |
| 용도 | 오피스텔 · 지상 14층 건물 내 제9층 제907호 |
| 소유자 | 정연임 · 거래가액 126,735,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 승부처
말소기준은 2026.01.27 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.02.29에 을구 1번 주택임차권이 등기돼 있고, 임차인의 전입·점유는 2022.10.28로 더 빠릅니다. 따라서 확약서를 떼고 권리 구조만 보면 이 임차권은 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조규리 | 9층 907호 21.5㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 118,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 승계 |
조규리는 2022.09.23 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 상태입니다. 배당표상 94,000,000원 매각가에서 집행비용 2,092,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 91,908,000원이 배당되고, 보증금과의 차액 26,092,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 부족분은 매수인 부담이 됩니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 중요한 ‘인수액’
이 사건은 신건 최저가가 94,000,000원이지만, 확약서를 제외한 일반 권리 계산만 보면 낙찰대금 외에 26,092,000원의 임차보증금 미배당이 남는 구조입니다. 즉 형식적인 최저가만 보고 “94,000,000원에 취득한다”고 보면 권리 구조를 잘못 읽게 됩니다.
1회 유찰 시 매각가가 75,200,000원으로 내려가면 배당표상 인수액은 44,553,600원, 2회 유찰 시 매각가가 60,160,000원으로 내려가면 59,322,880원으로 커집니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 선순위 임차 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 임차인 조규리 보증금 | 118,000,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 118,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 미배당액은 26,092,000원입니다. 일반 권리 계산에서는 매수인 인수액으로 잡히지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트에서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 건물의 지상 14층 중 9층 907호입니다.
- 입지. 수인분당선 인천논현역 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 인천논현역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등을 갖췄습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며, 공시지가는 3,305,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 소로변, 북동측 중로변에 각각 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다.
- 임차권 범위 확인. 조규리의 임차권은 9층 907호 21.5㎡ 전부로 등기돼 있습니다.
- 대항력 선후관계 확인. 전입·점유는 2022.10.28, 경매개시결정은 2026.01.27입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.16 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 별도. 실질 인수 위험은 확약서로 해소되지만, 입찰가격 자체의 시세 메리트는 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “이 사건은 최저가보다 확약서가 중요하다”
표면만 보면 감정가와 최저가가 94,000,000원인 신건 오피스텔입니다. 하지만 권리 구조상 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금 118,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 선순위라 배당표만 보면 현재 회차에서도 26,092,000원이 미배당으로 남고, 유찰될수록 그 금액은 커집니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있다는 점입니다. 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 결국 이 물건은 “94,000,000원이 싸냐 비싸냐”보다 먼저, 확약서가 실제로 선순위 임차권을 완전히 제거하는지를 확인해야 하는 사건입니다.
