서울남부지방법원 2026타경3924. 영등포구 당산동4가 ‘해라톤시티2’ 4층 403호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 권리분석의 중심은 소유자 이윤정의 등기보다 원예진의 주택임차권입니다. 원예진은 2022.01.17 주민등록, 2022.02.14 점유개시, 2022.02.08 확정일자를 갖고 있고, 2023.12.12 보증금 285,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매의 말소기준은 2026.03.04 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입·확정일자·임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다.
따라서 특별조건이 없다면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 실제 배당 계산도 신건 263,000,000원에서 집행비용 4,482,000원을 먼저 빼고 임차인에게 258,518,000원이 배당되어 26,482,000원이 부족한 구조로 잡혀 있습니다. 다만 이 사건에는 그 부족분에 관한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하는 특별매각조건이 명시되어 있으므로, 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 당산로38길 15-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 이윤정 · 2022.02.14 소유권이전 (원인 2021.06.01 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2026.03.04 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.01.17 주민등록과 2022.02.14 점유개시, 2022.02.08 확정일자, 2023.12.12 임차권등기가 존재하므로 원예진은 대항력 有·우선변제권 有로 분석됩니다. 등기부상 임차권 자체도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 원예진 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거 (임차권등기) | 285,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 전입 2022.01.17 · 확정 2022.02.08 · 배당요구 2023.12.12 |
② 특별매각조건 — ‘26,482,000원 인수’가 실질 0원이 되는 이유
신건 매각가 263,000,000원을 그대로 가정하면 집행비용 4,482,000원을 공제한 뒤 원예진에게 258,518,000원이 배당됩니다. 보증금 285,000,000원과의 차액은 26,482,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면 이 미배당액은 낙찰자가 떠안아야 합니다.
* 룰상 계산액은 신건 26,482,000원, 1회 유찰 시 78,345,600원, 2회 유찰 시 119,836,480원입니다. 이 수치는 특별매각조건 적용 전의 기계적 미배당액이며, 특별매각조건은 해당 임차인에 한해 실질 인수를 0원으로 만드는 조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 원예진 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 258,518,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 원예진 보증금 미배당액은 26,482,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 보지 않습니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동5가 소재 당서초등학교 남측 인근 당산동4가에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 감정평가서에서 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 4층 403호이며, 급·배수 등 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역이며 토지면적은 256.9㎡, 공시지가는 5,122,000원/㎡입니다. 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역· 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구 재확인. 이 사건 권리분석의 결론은 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소” 조건에 달려 있습니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 신건 기준 기계적 미배당액은 26,482,000원이지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1의 민간임대주택등기는 별도 등기사항이므로 매각 후 처리와 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 특별조건에는 임차권등기 말소가 포함되어 있으므로 낙찰 이후 실제 말소 절차가 조건대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 263,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 용도·인근 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차인’이 아니라 ‘특별매각조건’
표면만 보면 이 사건은 보증금 285,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 최저가가 263,000,000원이어서 26,482,000원 인수가 발생하는 전형적인 선순위 임차인 사건입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별조건이 결론을 바꿉니다. 채권자가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 원예진 관련 실질 인수는 0원, 신건 기준 권리상 실질취득액은 263,000,000원입니다.
다만 특별조건은 해당 임차인에 관한 미배당 잔액과 임차권등기에 적용되는 것이므로, 2022.03.02의 민간임대주택등기까지 같은 방식으로 정리된다고 볼 수는 없습니다. 이 사건은 “룰상 인수액과 특별조건 적용 후 실질 인수액을 구분하는 것”이 권리분석의 핵심입니다.
