인천지방법원 2026타경500708. 주안역 남서측 인근 더원시티 7층 706호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이대로이며 2022.10.05. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 92,000,000원입니다. 현재 등기상 핵심은 2022.09.29. 전입·점유·확정일자를 갖춘 이지은의 임차권입니다. 임차보증금은 90,000,000원으로 최저매각가 47,000,000원보다 크고, 임차권등기는 2024.08.05. 접수됐습니다.

통상 이 구조라면 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 늘어나기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 인수형 경매입니다. 실제 현재 회차의 배당 계산에서도 임차인 미배당액은 44,246,000원으로 산정됩니다. 다만 이 사건에는 바로 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가와 같은 47,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심

현재 권리분석의 출발점은 2026.01.28. 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행·안양동부새마을금고·남원농업협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 이지은은 2022.09.29. 전입신고·점유개시·확정일자를 갖췄고, 이는 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 有, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 有로 판정됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 임차인 이지은은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 제시돼 있으므로 보증금 90,000,000원을 별도 임차보증금으로 판단합니다. 또한 확약의 효력은 이 임차권에 한정해서 봐야 합니다. 다만 이 사건에는 별도로 제시된 다른 임차인이 없습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다

더원시티는 80세대, 2015.11.24. 준공된 단지입니다. 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 59,316,666원이지만, 여기에는 2022~2023년의 92,000,000원·96,000,000원·105,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 44,933,333원, 최신 거래 42,800,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간 추세 -29.9%를 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 47,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.6%입니다. 최신 거래 42,800,000원보다도 금액 자체가 높습니다. 여기에 최근 가격 추세가 -29.9%이므로, 전체 평균 59,316,666원 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)

배당 계산 자체만 보면 이지은 보증금의 미배당액 44,246,000원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용·배당액은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다.

④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 여부가 먼저다

표에서 보듯 확약을 반영하지 않은 기계적 계산에서는 매각가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건을 단순히 “유찰되면 싸지는 물건”으로 읽어서는 안 되는 이유입니다. 다만 제시된 말소동의 확약을 적용하는 경우에는 이지은 임차권의 실질 인수를 0원으로 처리하므로, 각 회차의 실질취득 판단은 해당 회차 매각가를 중심으로 다시 시세와 비교해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주안역 남서측 인근으로, 주변은 아파트 등 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 주안역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 13층 건물입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,184,000원/㎡, 토지면적은 354.0㎡입니다.
• 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 포함되고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 단지는 80세대이며 동일 면적대 최근 가격 추세가 -29.9%, 경매 평균 유찰은 2.8회로 가격 접근에 보수성이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 범위 확인. 핵심은 을구 7번 이지은 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매수인 인수 제거로 연결되는지 원문을 대조하는 것입니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 59,316,666원보다 최근 12개월 평균 44,933,333원과 최신 거래 42,800,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -29.9%이므로 신건 47,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 임차인 명도. 실제 임차인 1명이 확인되므로 배당·말소와 별개로 점유 현황과 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 재계산. 1회 유찰 37,600,000원, 2회 유찰 30,080,000원 시에는 확약 적용 여부를 전제로 실질취득액과 최신 시세를 다시 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”

이 사건은 표면만 보면 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 47,000,000원을 훨씬 웃도는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차 미배당액을 44,246,000원으로 잡고 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차인의 인수는 정확도 규칙상 실질 0원으로 봅니다.

그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 47,000,000원은 최근 12개월 평균 44,933,333원의 104.6%이고, 최신 실거래는 42,800,000원입니다. 최근 추세도 -29.9%, 단지 경매 평균 유찰은 2.8회입니다. 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세 이상입니다. 이 물건은 권리보다도 확약 원문 확인과 응찰가격 통제가 승부처입니다.