인천지방법원 2026타경500709. 인천 남동구 만수동 857-7, 외벽에 ‘태우빌라 A동’으로 표시된 건물의 3층 302호입니다. 전용면적은 35.65㎡이고 공부상 용도는 다세대주택입니다. 현 소유자는 장명훈으로, 2021.10.08. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 78,000,000원입니다.
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 강수림은 2020.09.29. 전입·점유를 시작했고, 2024.11.01. 보증금 78,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2025.08.27. 충주시 압류이므로 임차권이 그보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없다면 매수인이 부담할 선순위 임차권이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약은 강수림 임차권에 한해서만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 857-7 3층 302호 · 인천광역시 남동구 백범로214번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.65㎡ · 3층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 장명훈 (2021.10.08. 소유권 취득 · 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 건물 표시 | 본건 외벽에 ‘태우빌라 A동’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약서가 핵심
강수림은 말소기준보다 앞선 2020.09.29. 전입·점유를 갖추고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 등기된 임차보증금은 78,000,000원입니다. 선순위 임차권 자체는 원칙적으로 매수인에게 남는 구조지만, 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강수림 | 3층 302호 35.65㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.29 | 2020.09.07 | 78,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 최근 5,000만원인데 신건은 7,700만원
태우(857-7)A동은 8세대 규모이고, 전용 35.65㎡ 실거래는 확인된 3건입니다. 전체 평균은 65,333,333원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래보다 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.07. 50,000,000원이고 최근 12개월 평균도 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.65㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 35.65㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2021.10 | 35.65㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.65㎡ | 3건 | 65,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.65㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
신건 최저가 77,000,000원은 전체 실거래 평균보다도 높은 117.9% 수준이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 154.0%입니다. 최신 실거래 역시 50,000,000원이므로 현재 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 최근 거래가격 추세도 -31.5%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 78,000,000원 | 75,214,000원 |
| 미배당 | - | 2,786,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 77,000,000원 가정 시 집행비용 1,786,000원을 제외하고 주택도시보증공사에 75,214,000원이 배당되며 청구액 대비 2,786,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 강수림 임차권은 말소동의 확약서를 반영해 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 인천2호선 만수역이 도보 약 15분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 내 3층 일부이며 공부상 다세대주택입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 준주거지역, 세로장방형·완경사 토지이며 서측 약 8미터 도로에 접합니다. 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 태우(857-7)A동은 8세대이고 동일 면적 확인 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가는 50,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 강수림 임차권의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 어떤 조건으로 실행되는지 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 이해관계인 협조 부족으로 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 65,333,333원보다 최신 50,000,000원과 최근 12개월 평균 50,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보는 편이 데이터 흐름에 부합합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -31.5%입니다. 과거 78,000,000원 거래만 보고 현재 시세를 높게 잡으면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 61,600,000원, 2회 유찰 시 49,280,000원입니다. 최근 거래 50,000,000원과 각 회차 가격을 직접 비교해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건의 첫 번째 관문은 선순위 임차권입니다. 강수림은 2020.09.29. 전입·점유를 시작했고 보증금 78,000,000원의 임차권등기도 갖고 있어 원칙적으로는 매수인이 부담할 수 있는 권리입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 최저가 77,000,000원은 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 50,000,000원의 154.0%이고, 최근 추세도 -31.5%입니다. 전체 평균 65,333,333원보다도 신건 가격이 높습니다. 확약서로 권리 부담은 줄었지만, 현재 회차의 핵심 리스크는 가격입니다.
