인천지방법원 2026타경500722. 인천 서구 가좌동 성광주택 에이동 지하층1호, 52.96㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장윤미로, 2021.09.01 소유권을 이전받았고 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 임차인 윤석범의 선순위 대항력입니다. 윤석범은 2021.10.27 임대차계약을 체결하고, 2021.10.28 확정일자를 받았으며, 2021.11.22 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 국의 압류는 2023.04.05이므로 임차인의 대항력 기점이 더 빠릅니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담으로 이어집니다. 실제 현재 회차 배당 추정에서도 임차인 보증금 110,000,000원 중 70,304,000원만 배당되고 39,696,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 확인되는 실제 임차인은 윤석범 1명이며, 확약 대상 밖 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 238-1 성광주택 에이동 지하층1호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 52.96㎡ · 지하층1호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 장윤미 (2021.09.01 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 1989.10.24 |
| 규모 | 성광주택(A,B동) · 12세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 실질 인수는 확약으로 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤석범 | 지하층 1호 52.96㎡ 전부 | 110,000,000원 | 있음 전입·점유 2021.11.22 | 있음 확정 2021.10.28 · 배당요구 2024.01.15 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
* 확약을 반영하지 않는 단순 배당 계산에서는 현재 회차 미배당 보증금 39,696,000원이 매수인 인수 가능액으로 잡힙니다. 이 리포트의 실질취득·인수 판단은 말소동의 확약서를 반영한 값입니다.
② 시세 비교 — 65.5%지만, 거래 표본이 너무 적다
성광주택(A,B동) 52.96㎡의 확인 가능한 실거래는 2021.08 지하층 110,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 72,000,000원은 이 거래가의 65.5%입니다. 확약 반영 실질취득도 72,000,000원이므로 비교 기준 자체는 최저가와 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 52.96㎡ | 지하층 | 110,000,000원 |
| 비교 기준 | 52.96㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
숫자만 보면 72,000,000원은 110,000,000원보다 낮습니다. 그러나 거래가 1건뿐이고 그 시점도 2021.08이므로, 이를 현재 시세의 충분한 표본으로 보기에는 한계가 큽니다. 따라서 이 물건은 “과거 확인 거래가보다 낮다”고 표현하는 것이 정확하며, 이를 곧바로 “현재 시세보다 싸다”로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 1. 임차인 윤석범 보증금 | 110,000,000원 | 70,304,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 39,696,000원이 배당되지 않는 계산입니다. 다만 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 미배당은 늘지만, 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 72,000,000원 | 39,696,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 57,600,000원 | 53,836,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,080,000원 | 65,149,440원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 단순히 함께 내려가지 않습니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 있어 그 구조가 해소되는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 72,000,000원, 1회 유찰 시에는 57,600,000원, 2회 유찰 시에는 46,080,000원으로 보는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층1호입니다.
- 입지. 가림초등학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비 등이 되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,235,000원/㎡입니다.
- 토지 현황. 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 대지권 면적 차이. 평가명령서 및 등기사항전부증명서는 41.81㎡, 토지대장 대지권등록부는 26.58㎡이며 감정평가에서는 평가명령서를 기준으로 했습니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1989.10.24 사용승인, 12세대 규모의 지하층 다세대주택이고 확인 실거래도 1건이라 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 대조. 윤석범 임차인의 임차권등기 말소와 매수인 인수 해소가 확약 내용과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 임차인 배당·말소 절차 확인. 윤석범은 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있으므로 배당요구와 말소 절차를 함께 확인해야 합니다.
- 39,696,000원 숫자의 의미 구분. 현재 회차 배당 계산상 미배당액일 뿐, 확약을 반영한 이 리포트의 실질 인수액은 0원입니다.
- 시세 과신 금지. 110,000,000원 거래는 2021.08 한 건입니다. 최저가가 그 금액의 65.5%라는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 지하층 현장 확인. 감정평가상 대상은 지하층1호이며, 실제 내부 상태와 이용 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 대지권 자료 차이 확인. 등기·평가 기준 면적 41.81㎡와 토지대장 대지권등록부 26.58㎡의 차이를 감정평가서와 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동 요인 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각 전 원본 자료에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 확신은 아직 부족하다
이 사건을 단순히 “보증금 110,000,000원의 선순위 임차인이 있으니 위험하다”고 보면 절반만 본 것입니다. 윤석범은 분명 대항력 있는 실제 임차인 1명이고, 현재 회차의 단순 배당 계산에서는 39,696,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 72,000,000원으로 정리됩니다.
반면 가격은 더 신중해야 합니다. 비교 가능한 같은 면적 실거래가 2021.08의 110,000,000원 1건뿐이라 현재 시장가격을 안정적으로 가늠하기 어렵습니다. 최저가가 그 거래가의 65.5%라는 숫자는 눈에 띄지만, 지하층·1989.10.24 사용승인·12세대 규모·거래 표본 부족을 함께 보면 가격이 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체보다 확약서의 실제 효력 확인과 현장 환금성 검증입니다.
