인천지방법원 2026타경500765. 인천 남동구 간석동 세종에이펙스 13층 1301호, 전용 30.92㎡의 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2023.02.07. 국 압류보다 먼저 전입·점유를 갖춘 임차인 고은아입니다. 임대차계약일은 2022.03.09., 확정일자는 2022.03.10., 주민등록과 점유개시는 2022.04.01.이고 보증금은 182,000,000원입니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.
최저매각가 171,000,000원이 보증금보다 낮아, 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 실제 예상배당표에도 임차인 배당액 167,806,000원, 부족분 14,194,000원이 표시돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리되므로, 이 사건은 단순한 대항력 인수형과 다르게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 30.92㎡ · 18층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 오승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 준공 / 규모 | 2021.04.27 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2023.02.07. 국 압류입니다. 임차인 고은아의 확정일자·주민등록·점유는 모두 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 이후 2023.11.06. 남동구 압류, 2025.11.14. 국 압류, 2026.01.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.02.19. 등기된 주택임차권 역시 기초가 되는 임대차가 말소기준보다 앞선다는 점이 중요합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은아 | 13층 1301호 30.92㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 | 2022.03.10 | 182,000,000원 | 2024.02.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 0원 확약 반영 · 법정 부족분 14,194,000원 |
② 시세 비교 — 실질취득 171,000,000원과 거래표본
세종에이펙스 전용 30.92㎡의 확인되는 실거래는 2022.03 두 건입니다. 거래금액은 178,000,000원과 182,000,000원이며, 비교 기준 평균은 180,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득금액인 171,000,000원은 이 평균의 95.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 30.92㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 2022.03 | 30.92㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 평균 | 30.92㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
가격 숫자만 보면 실질취득 171,000,000원이 비교 평균 180,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래표본이 2건이고 표시된 거래시점도 모두 2022.03이므로, 이를 근거로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하는 것은 곤란합니다. 가격상 장점은 95.0%라는 수치 자체보다 현재 거래 가능 가격을 추가 확인한 뒤 평가하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 고은아 보증금 | 182,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 임차인 보증금 중 14,194,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으며, 세종에이펙스 전용 30.92㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역(인천1호선) 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·동측·서측으로 폭 약 6~8M의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당하며, 토지는 주상용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 13층이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 2건이어서, 가격 판단에 활용할 거래표본 자체가 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서. 주택도시보증공사의 확약서 원본, 대상 임차권, 조건, 말소 이행 방식이 고은아의 을구 1번 주택임차권에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인. 확약을 제외하면 고은아는 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 단순 소멸권리로 처리하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격. 실질취득 171,000,000원은 비교 기준 평균 180,000,000원의 95.0%지만, 확인되는 거래는 2022.03 두 건뿐이므로 현재 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 오피스텔. 16세대 규모이고 동일 면적 거래표본도 2건이라, 재매각 시 가격 확인과 매수층 점검이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 처음 보면 보증금 182,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 171,000,000원보다 커서 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당표에도 14,194,000원의 부족분이 잡힙니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약을 해당 임차권에 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 171,000,000원입니다.
가격은 비교 기준 평균 180,000,000원의 95.0%로 숫자상 낮지만, 확인되는 동일 면적 거래가 2022.03 두 건뿐입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 낮은지가 아니라 확약서의 효력을 확실히 확인한 뒤, 현재 오피스텔 시세가 171,000,000원을 지지하는지 검증하는 것입니다. 권리위험은 확약으로 상당 부분 줄어들지만, 세금 압류와 얇은 거래표본 때문에 서류·가격 확인을 생략할 수 없는 물건입니다.
