인천지방법원 2026타경500768. 검암동 태영하이츠빌 4층 402호, 49.53㎡ 전부가 임차권 범위인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2021.07.20 매매로 141,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.09.30 동안산세무서장 관련 국 압류입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기순서보다 김지혜 임차인의 선행 대항력입니다. 임대차계약일은 2021.06.05, 확정일자는 2021.06.07, 전입·점유개시는 2021.06.29로 말소기준일 2022.09.30보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가에 따라 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 검암동 670-5 태영하이츠빌 4층 402호 |
| 도로명 | 인천광역시 서해구 도요지로224번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.07.20 매매 · 거래가 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선행 임차권이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 김지혜 1명입니다. 김지혜의 전입·점유개시일 2021.06.29는 말소기준 2022.09.30보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.06.07이고 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사 대상입니다. 2023.08.03에는 보증금 141,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 | 4층 402호 49.53㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 141,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 168,000,000원입니다. 확인 가능한 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
확약을 반영하면 현 회차의 실질취득은 최저가 168,000,000원과 동일합니다. 권리 측면에서는 인수 부담이 제거되지만, 그것만으로 가격 경쟁력이 생기는 것은 아닙니다. 특히 다세대주택은 개별 건물·층·관리상태에 따라 거래 편차가 커 실제 응찰 전 주변 거래사례 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금(우선변제) | 141,000,000원 | 141,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 141,000,000원 | 23,848,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 141,000,000원이 전액 우선배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 23,848,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 청구액 대비 미배당액은 117,152,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 대인고등학교 남서측 인근으로, 주변은 동유형 중·소규모 공동주택이 밀집한 주거지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 개별난방 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김지혜 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 5번 주택임차권등기는 외형상 존재하므로 매각 이후 실제 말소 이행 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산은 매각가 168,000,000원 기준이며 집행비용, 당해세, 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 검암동 인근 다세대의 최근 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 4층 다세대 환금성. 아파트와 달리 동일 단지 표준화가 약해 개별 건물 상태·주차·층·관리상태에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약서가 승부를 바꾼다”
이 사건을 등기부만 보면 보증금 141,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 까다로운 물건입니다. 전입·점유는 2021.06.29로 말소기준 2022.09.30보다 빠르고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰졌습니다. 유찰이 진행되면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 김지혜 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영됩니다. 따라서 권리상 핵심은 ‘141,000,000원을 떠안느냐’가 아니라 확약서가 실제 매각·말소 과정에서 예정대로 이행되는지를 원문으로 확인하는 것입니다. 가격 측면에서는 비교 실거래 수치가 없으므로 신건 168,000,000원이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리와 가격을 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
