인천지방법원 2026타경500771. 인천 계양구 동양동 현대파크빌 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권영만으로 2021.05.11. 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 조은호의 선순위 임차권입니다. 조은호는 2021.04.20. 주민등록과 점유를 갖췄고 확정일자는 2021.03.30.으로, 2022.09.13. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다는 전제라면 대항력 있는 보증금 2억원 중 배당되지 않는 부분을 매수인이 이어받는 인수형 구조입니다. 실제 신건 시나리오도 매각대금 171,000,000원에서 집행비용 3,194,000원을 먼저 빼고 조은호에게 167,806,000원을 배당해, 32,194,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 이 경우 단순 취득부담은 171,000,000원+32,194,000원=203,194,000원입니다.
그러나 이 사건에는 별도 변수가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 5번 주택임차권등기 — 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출”이 명시돼 있습니다. 이 확약은 조은호의 임차권에 한해 실질 인수위험을 제거하는 것으로 반영해, 본 리포트의 실질취득가는 낙찰가와 동일한 171,000,000원으로 계산했습니다. 이 효과를 손진국에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 625-17 현대파크빌 5층 501호 · 도로명 인천광역시 계양구 당미2길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2011.07.29 · 제시외 건물(복층) 포함 평가 |
| 소유자 | 권영만 (2021.05.11. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2022.09.13. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 과거 청천새마을금고 근저당과 관음사신용협동조합 근저당은 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 확약은 조은호에게만 적용
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조은호 주택전부 · 임차권등기 | 2021.04.20 | 2021.03.30 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
| 손진국 현황조사·매각물건명세서 | 2025.10.14 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 조은호는 대항력과 우선변제권이 있으나, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인에 한해서는 실질 인수 0원으로 평가합니다. 반면 손진국에게 이 확약의 효과를 확장할 수는 없습니다.
손진국은 2025.10.14. 전입으로 말소기준인 2022.09.13.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약 없이는 낙찰가만 보면 안 된다
| 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 171,000,000원 | 32,194,000원 | 0원 | 171,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,800,000원 | 65,915,200원 | 0원 | 136,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 109,440,000원 | 92,892,160원 | 0원 | 109,440,000원 |
룰상 인수액은 조은호의 보증금 미배당분입니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용하면 조은호 관련 실질 인수는 각 회차 0원으로 반영합니다. 이 확약은 손진국에게 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 조은호 보증금 | 200,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,194,000원과 조은호 보증금 167,806,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 현재 시세 비교는 유보
현재 확인된 가격자료는 감정가·최저가 171,000,000원과 소유자의 2021.05.11. 취득가 200,000,000원입니다. 과거 취득가는 현재 시세가 아니므로, 이를 근거로 신건 가격을 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 1.71억원 자체만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 5층 건물 내 5층 501호입니다.
- 입지. 인천당산초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택이 혼재하고 배후로 근린주택·아파트·근린생활시설·공원이 소재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 각각 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물인 복층이 소재하며 감정평가에 포함됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 조은호 임차권등기의 말소동의 주체·조건·효력과 낙찰 후 말소 절차를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 조은호 배당관계 확인. 보증금 200,000,000원, 전입 2021.04.20, 확정 2021.03.30, 배당요구 2023.05.30의 선순위 임차인입니다. 확약 미적용 시 신건 룰상 32,194,000원이 남습니다.
- 손진국 점유 확인. 전입은 2025.10.14.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 점유와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당과 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 복층 확인. 감정평가에는 복층이 포함돼 있으므로 현황, 사용상태, 면적과 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 171,000,000원이 현재 시장가격 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차인’보다 ‘확약의 효력’
표면만 보면 이 사건은 보증금 2억원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형 물건입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 신건 기준 32,194,000원의 임차보증금 부족분이 생깁니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 점 때문에, 조은호에 대한 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.
그렇다고 단순 안전물건으로 볼 수는 없습니다. 확약은 조은호에게만 적용되며, 손진국의 보증금은 확인되지 않았고 세금 압류 4건, 제시외 복층도 함께 존재합니다. 또 최근 실거래 시세가 없어 최저가 1.71억원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 결론은 “조은호 인수는 확약으로 해소되지만, 확약 원문·세금·점유·복층 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건”입니다.
