인천지방법원 2026타경500776. 부평동 태광빌라 1층 101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김해연으로 2023.07.24. 소유권을 취득했고 거래가액은 100,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 정지영의 선순위 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.09.07., 점유개시 2021.10.08., 주민등록 2021.10.13., 확정일자 2021.09.07.로, 임차보증금은 112,000,000원입니다.
등기된 주택임차권은 2023.11.10. 접수됐고, 경매개시결정은 2026.01.30.입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로 분류돼 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 이번 자료에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 정지영 임차인에게 적용되므로, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 10-716 태광빌라 1층101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로195번길 47 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 연와조 스라브지붕 지상 3층 · 제1층 제101호 · 사용승인일 1990.12.19. |
| 소유자 | 김해연 (2023.07.24. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 유효하게 주의할 권리는 을구 9번 주택임차권입니다. 정지영은 주택전부를 대상으로 보증금 112,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 전입일이 경매개시결정보다 앞서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다. 반면 과거의 압류와 근저당 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지영 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 112,000,000원 | 2021.10.13. / 2021.09.07. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 정지영은 배당요구를 했고 배당요구일은 2023.11.10.입니다. 현재 회차의 예상배당에서는 보증금 112,000,000원이 전액 배당되므로 그 자체로도 미배당 보증금이 남지 않습니다. 또한 말소동의 확약서까지 있어 해당 임차권의 매수인 실질 승계 부담은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 정지영 보증금 | 112,000,000원 | 112,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 112,000,000원 | 590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,410,000원, 임차보증금 112,000,000원을 배당한 뒤 신청채권자 주택도시보증공사에는 590,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 111,410,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 실질 인수는 확약을 기준으로 본다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 임차인 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 115,000,000원 | 590,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 92,000,000원 | 0원 | 22,056,000원* |
| 2회 유찰 · 64% | 73,600,000원 | 0원 | 40,124,800원* |
* 확약이 없다는 전제의 룰상 계산액입니다. 이 사건에는 정지영 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평고등학교 북측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택과 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 7호선 굴포천역이 소재하며 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 지상 3층 건물의 1층 101호이고, 사용승인일은 1990.12.19.입니다.
- 내부 확인. 폐문 부재 상태로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정지영 임차권에 적용되는지 원문과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 배당구조 확인. 현재 회차 예상배당은 정지영 보증금 112,000,000원 전액 배당으로 계산돼 있습니다.
- 가격 별도 검증. 감정가와 최저가는 모두 115,000,000원이지만, 시세 대비 가격 메리트는 별도 실거래 확인 없이는 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비·점유상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 배당관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 현재 실질 인수는 0”
이 사건은 표면만 보면 보증금 112,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 주의가 필요한 물건입니다. 그러나 현재 최저가 115,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 제출돼 정지영 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 반면 신청채권자는 청구 112,000,000원 중 590,000원만 배당받는 구조입니다. 권리 핵심은 확약의 적용 범위를 원문에서 확인하는 것이고, 가격 측면에서는 별도 실거래 검증 없이 신건 115,000,000원의 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
