인천지방법원 2026타경500777. 검암동 그랜드비스타 3동 402호, 전용 50.2㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 가압류 자체보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이기주는 2022.03.24 확정일자를 받고 2022.04.29 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 160,000,000원입니다. 반면 말소기준은 2022.12.23 주식회사 성진단조의 가압류입니다. 따라서 이기주의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.
현재 회차에서는 사정이 조금 다릅니다. 매각가를 177,000,000원으로 가정한 배당표상 집행비용 3,278,000원 다음으로 이기주에게 보증금 160,000,000원이 전액 배당되기 때문에 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 매각가 141,600,000원에서는 21,182,400원, 2회 유찰 시 113,280,000원에서는 49,105,920원이 매수인 인수로 계산됩니다. 이 물건은 따라서 최저가만 내려간다고 실질취득 부담이 같은 폭으로 내려가는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500777 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 661-1 그랜드비스타 3동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 50.2㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 나병걸 (2022.06.02. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인 | 2011.12.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.12.23 주식회사 성진단조의 가압류 11,432,261원입니다. 이후 강나루 가압류, 김해농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 문제는 등기 순위보다 앞선 임차인의 전입·점유입니다. 이기주는 2022.04.29 전입·점유해 말소기준일보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기주 4층 402호 50.2㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 | 2022.03.24 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 가능 |
| 이연우 | 2025.05.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이기주는 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인입니다. 이연우는 2025.05.12 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없으며 보증금은 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 12개월 평균보다 높다
그랜드비스타(661-1)는 20세대, 2011.12.26 준공입니다. 대상 면적 50.2㎡와 인근 면적의 실거래를 보면 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 175,500,000원입니다. 현재 최저가 177,000,000원은 그 평균의 100.9%로, 신건에서 최근 시세보다 싸다고 보기는 어렵습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +12.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 53.71㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2025.10 | 53.71㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2024.07 | 53.71㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 51.42㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2022.05 | 50.2㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 50.2㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 50.2㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.10 | 51.42㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 175,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 이기주 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 성진단조 | 11,432,261원 | 11,432,261원 |
| 3. 가압류 · 강나루 | 100,000,000원 | 2,289,739원 |
| 4. 가압류 · 김해농업협동조합 | 13,675,415원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이기주의 보증금 160,000,000원이 전액 우선배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 이후 채권에는 미배당이 발생하며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 변화
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 우선배당 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 21,182,400원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 49,105,920원 | 낙찰가 하락만큼 실질부담이 줄지 않음 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 입지. 검바위역 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제4층 제402호이며 사용승인일은 2011.12.26입니다.
- 도로. 서측으로 약 20m 내외의 도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래. 총 20세대이며 최근 12개월 실거래는 2건, 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 +12.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 현재 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균 175,500,000원의 100.9%입니다. 신건 자체에 뚜렷한 가격 할인은 없습니다.
- 대항력 임차권. 이기주의 전입 2022.04.29는 말소기준 2022.12.23보다 빠릅니다. 낙찰가가 낮아지면 미배당액 인수가 발생할 수 있습니다.
- 확약서 범위. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으나 대항력 포기까지 확인된 것으로 단정하지 말고 원문 범위를 확인해야 합니다.
- 추가 점유자. 이연우는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 회차별 총부담. 1회 유찰 시 인수 21,182,400원, 2회 유찰 시 49,105,920원이 발생하는 시나리오가 있으므로 낙찰가만 비교하지 마세요.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
현재 회차만 놓고 보면 배당표상 이기주의 보증금 160,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 권리의 본질은 대항력 있는 임차인이 말소기준보다 먼저 존재한다는 점에 있습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오므로, 낮은 최저가를 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
가격도 신건에서 강점이 크지 않습니다. 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균 175,500,000원의 100.9%로 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래 199,000,000원이 있고 최근 추세는 +12.9%지만, 표본은 최근 2건으로 제한적입니다. 따라서 이 사건은 현재 회차의 배당 구조, 유찰 후 인수 변화, 주택도시보증공사 확약서의 실제 범위를 함께 확인해야 하는 권리분석형 물건입니다.
