서울남부지방법원 2026타경4020. 영등포동1가 ‘명남더블레스’ 3층 301호 오피스텔입니다. 소유자 김형준은 2022.04.08 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.06.15 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 같은 날 유창연이 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받았으며, 임대차보증금은 220,000,000원입니다. 이후 2024.06.25 임차권등기가 설정됐고, 2026.03.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
따라서 권리분석의 중심은 일반 근저당 경매가 아니라 경매개시결정보다 앞선 임차권입니다. 데이터상 말소기준권리는 2026.03.09 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입·확정일자·임차권등기는 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조지만, 이 사건에는 그 부족분 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제3층 제301호 · 13층 건물 · 사용승인일 2021.01.26 |
| 소유자 | 김형준 (2022.04.08 매매, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
실제 확인되는 임차인은 유창연 1명입니다. 보증금은 220,000,000원이며, 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.06.15입니다. 배당요구도 이루어졌고, 2024.06.25 임차권등기까지 설정돼 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유창연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.15 | 2022.06.15 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 219,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자의 2022년 취득 거래가액은 225,000,000원이지만, 이는 현 시점의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 219,000,000원이 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 임차보증금 220,000,000원이 감정가를 웃돌지만, 특별매각조건으로 해당 부족분의 실질 인수가 0원이 되는 구조입니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 219,000,000원으로 보되, 이를 곧바로 시장가치와 비교해 저평가·고평가라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 유창연 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 임차보증금 미배당액은 4,866,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 해당 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로, 본 리포트의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2021.01.26입니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동1가, 지하철 1호선 영등포역 북동측에 위치하며 주변은 아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 영등포역, 1·5호선 신길역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 세로장방형 평지이며 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 6,623,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구·대공방어협조구역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 승강기·기계식 주차·화재탐지 및 소화설비·CCTV 등이 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 배당 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용 대상을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 여부. 낙찰 후 특매조건에 따라 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 여부와 인도 가능 상태를 현황조사 및 현장 확인으로 점검할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 정리 방식과 관련 규제의 현재 상태를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 평균·최신 실거래가가 확인되지 않으므로 현재 최저가 219,000,000원의 가격 적정성을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특매조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 219,000,000원보다 커서 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 기계적 배당계산에서도 현재 회차 기준 4,866,000원이 배당되지 않습니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 그 결과를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건으로 명시돼 있어, 이 조건을 반영한 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 219,000,000원입니다. 다만 현재 시세 비교자료가 없으므로 이 가격 자체가 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권의 존재 자체보다 특별매각조건의 정확한 적용·이행 여부와 219,000,000원의 시세 적정성 확인입니다.
